原創(chuàng) AI財(cái)經(jīng)社作者 AI財(cái)經(jīng)社

撰文 / 田晏林

編輯 / 嵇國(guó)華

擔(dān)任萬(wàn)科總裁兩年多時(shí)間，祝九勝已經(jīng)是第三次帶隊(duì)出席萬(wàn)科業(yè)績(jī)發(fā)布會(huì)。沒(méi)有郁亮在身邊，他面對(duì)鏡頭很自然，態(tài)度也非常客氣。有時(shí)答疑后，他會(huì)補(bǔ)充道：“我這么回答不知道你滿不滿意啊?！?/p>

8月28日，萬(wàn)科發(fā)布半年報(bào)，上半年公司實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入1463.5億元，歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn) 125.1億元，同比分別增長(zhǎng)5.1%和 5.6%；實(shí)現(xiàn)合同銷(xiāo)售面積2077萬(wàn)平方米，合同銷(xiāo)售金額達(dá)到 3204.8億元，同比下降4.0%，降幅較一季度收窄3.7個(gè)百分點(diǎn)。

相比密密麻麻的財(cái)務(wù)報(bào)表，一家企業(yè)的成績(jī)優(yōu)劣往往優(yōu)先反映在股票的走勢(shì)中。

與年初呈上的2019全年度業(yè)績(jī)時(shí)的市場(chǎng)反饋不同，上半年萬(wàn)科的財(cái)務(wù)表現(xiàn)還算不錯(cuò)。截至8月28日收盤(pán)，萬(wàn)科A的股價(jià)上漲2.3%，總市值達(dá)到3203億元，超過(guò)碧桂園和中國(guó)恒大，與同在深A(yù)市場(chǎng)的格力電器市值不相上下。

有部分投資者認(rèn)為萬(wàn)科是一支讓人愛(ài)恨交織的股票，在“物美價(jià)廉”與“價(jià)格低迷”之間反復(fù)定義。不過(guò)，萬(wàn)科的管理層不太關(guān)注股價(jià)高低，萬(wàn)科董事局主席郁亮表示，萬(wàn)科要立志當(dāng)好“農(nóng)民”。他總說(shuō)，無(wú)論收成好不好，種地的能力要保持好。

就上半年“耕作”的情況看，萬(wàn)科來(lái)自房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為1381.4億元，與去年同期相比，漲幅僅有3.87%；來(lái)自物業(yè)服務(wù)的營(yíng)業(yè)收入為67億元，同比增加26.8%，長(zhǎng)租公寓、商業(yè)地產(chǎn)、物流倉(cāng)儲(chǔ)等其他業(yè)務(wù)收入15億元，同比增加44.29%。

盡管如此，但房地產(chǎn)主業(yè)的營(yíng)業(yè)收入占比仍居高位，達(dá)到94.4%；物業(yè)服務(wù)占比僅為4.6%。如果再次遭遇類(lèi)似今年疫情這種突發(fā)事件的影響，房地產(chǎn)主業(yè)在增速放緩的同時(shí)，企業(yè)整體業(yè)績(jī)將觸頂。

萬(wàn)科執(zhí)行副總裁、財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人韓慧華在回應(yīng)現(xiàn)金流的創(chuàng)造能力時(shí)說(shuō)：“目前我們披露的收入有一部分在表內(nèi)，另一部分在表外，公寓業(yè)務(wù)絕大多數(shù)是表外，商業(yè)目前還是作為萬(wàn)科聯(lián)營(yíng)合營(yíng)公司在運(yùn)作，它的收入占到披露收入的2/3?！?/p>

對(duì)于未來(lái)并表后的影響，萬(wàn)科高層并不看重規(guī)模，“在我們的能力得到實(shí)質(zhì)性提升之前，還是會(huì)控制好發(fā)展規(guī)模?！表n慧華表示。

史上首次拆分區(qū)域

就在業(yè)績(jī)會(huì)的前一天，萬(wàn)科維持了十年以上的四大區(qū)域發(fā)生變動(dòng)，新成立了西北區(qū)域事業(yè)集團(tuán)，覆蓋蘭州、西安、西寧、新疆和銀川等城市。

據(jù)了解，西北區(qū)域事業(yè)集團(tuán)從原來(lái)的中西部區(qū)域里被拆分出來(lái)，區(qū)域本部將設(shè)在西安，原西安城市總經(jīng)理郭繼勛將擔(dān)任這個(gè)新區(qū)域事業(yè)集團(tuán)的首席合伙人，兼任西安公司首席合伙人。至此，萬(wàn)科確立了南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域和西北區(qū)域的五大格局。

財(cái)報(bào)顯示，分區(qū)域看，房地產(chǎn)主業(yè)收入中，南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域和中西部區(qū)域的占比分別為 27.07%、32.08%、11.74%和 29.11%。中西部區(qū)域的貢獻(xiàn)僅次于最大的上海區(qū)域，上半年業(yè)務(wù)收入達(dá)到402億元。

萬(wàn)科首席運(yùn)營(yíng)官王海武表示，考慮拆分中西部區(qū)域由來(lái)已久，因?yàn)槲鞅蔽迨^(qū)有接近中國(guó)1/3的面積，管理半徑上相對(duì)較大。“過(guò)去兩年，我們?cè)谥形鞑繀^(qū)域成立了西北招采中心，還讓銀川、西寧、烏魯木齊和蘭州成為一個(gè)小聯(lián)盟，形成業(yè)務(wù)之間的互通互助?！痹谒磥?lái)，西北區(qū)域的成立，是對(duì)過(guò)去探索實(shí)踐的進(jìn)一步發(fā)展，目的是加強(qiáng)萬(wàn)科在西北地區(qū)的實(shí)力。

盡管拆分讓業(yè)內(nèi)感到意外，但從萬(wàn)科的財(cái)報(bào)里稍微能看出端倪。上半年，原來(lái)的中西部區(qū)域在營(yíng)業(yè)收入方面的貢獻(xiàn)排名第二，但在銷(xiāo)售方面卻是倒數(shù)第二。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)業(yè)務(wù)銷(xiāo)售最好的是上海區(qū)域和北方區(qū)域，銷(xiāo)售額占比分別達(dá)到 41.3%和 22.3%；而中西部區(qū)域占比 19.9%，南方區(qū)域墊底，僅貢獻(xiàn)了15.3%的銷(xiāo)售額。

其實(shí)萬(wàn)科對(duì)中西部區(qū)域一直給予很高期望，畢竟2019年該區(qū)域的銷(xiāo)售面積位列四大區(qū)域之首，銷(xiāo)售金額也僅次于上海區(qū)域，排名第二。今年4月份，原中西部區(qū)域首席執(zhí)行官王海武得到重用，調(diào)往集團(tuán)總部，擔(dān)任公司的執(zhí)行副總裁兼首席運(yùn)營(yíng)官。而新上任的中西部區(qū)域首席執(zhí)行官李嵬也是銷(xiāo)售高手，曾帶領(lǐng)杭州萬(wàn)科拿下分公司第一的業(yè)績(jī)。

作為管理面積最大的區(qū)域，中西部上半年的銷(xiāo)售效果不太理想。早在年初，祝九勝曾透露，萬(wàn)科在湖北的布局占到集團(tuán) 3.1%-3.2%的比例，而武漢、宜昌、鄂州等城市在內(nèi)的中西部區(qū)域，受上半年疫情影響較大。

疫情是意料之外，萬(wàn)科高層的本意，就是要讓中西部區(qū)域承擔(dān)起更多的重任。西北區(qū)域是郁亮看好的地方，而且從2018年開(kāi)始，中西部城市也是眾多上市房企布局的重點(diǎn)。據(jù)了解，萬(wàn)科西北區(qū)域成立后，五大區(qū)域事業(yè)集團(tuán)的管理半徑都控制在高鐵3小時(shí)、飛機(jī)1.5小時(shí)左右，基本符合萬(wàn)科對(duì)區(qū)域覆蓋的管理要求。王海武表示，目前沒(méi)有進(jìn)一步再拆分其他區(qū)域的打算。

2020年萬(wàn)科中期業(yè)績(jī)報(bào)告 來(lái)源：萬(wàn)科官網(wǎng)

上半年辦的三件大事

以時(shí)間為序，上半年萬(wàn)科備受媒體關(guān)注的三大動(dòng)作是：為養(yǎng)豬業(yè)務(wù)招募人才、為廣信資產(chǎn)包引入戰(zhàn)投、計(jì)劃出資24億接盤(pán)泰禾。樁樁件件都或多或少影響著萬(wàn)科的財(cái)務(wù)走向。

今年3月，萬(wàn)科正式成立食品事業(yè)部，初期布局的三大領(lǐng)域是生豬養(yǎng)殖、蔬菜種植和企業(yè)餐飲。隨后，萬(wàn)科通過(guò)合資控股與環(huán)山集團(tuán)原股東共同成立的5家威海系合伙企業(yè)，間接控制著環(huán)山集團(tuán)15%股權(quán)。后者主要進(jìn)行飼料行業(yè)和養(yǎng)殖行業(yè)的投資。天眼查APP顯示，環(huán)山集團(tuán)董事長(zhǎng)近日已變更為萬(wàn)科集團(tuán)合伙人兼食品事業(yè)部(BU)首席合伙人譚華杰。

祝九勝表示，環(huán)山是萬(wàn)科農(nóng)業(yè)里養(yǎng)豬業(yè)務(wù)的第一個(gè)主體，環(huán)山的內(nèi)部運(yùn)作、管理規(guī)范和整個(gè)隊(duì)伍的素質(zhì)表現(xiàn)不錯(cuò)，但是萬(wàn)科現(xiàn)在并不處于追求規(guī)模的階段，”譚華杰和他的團(tuán)隊(duì)也在不斷的提升能力，在現(xiàn)有的規(guī)模下，這項(xiàng)業(yè)務(wù)不會(huì)拉低整個(gè)集團(tuán)的投資回報(bào)水平的?！?/p>

其實(shí)在投資和回報(bào)的問(wèn)題上，萬(wàn)科太有經(jīng)驗(yàn)了。三年前，王石還沒(méi)退位時(shí)，被他當(dāng)做“謝幕禮物”的廣信巨額資產(chǎn)包，由于對(duì)應(yīng)的土地歷史遺留問(wèn)題復(fù)雜，涉及大量訴訟案件和債務(wù)糾紛，盡管資產(chǎn)包里最有價(jià)值的資產(chǎn)為廣州市核心區(qū)域的16宗可開(kāi)發(fā)土地，一度讓業(yè)內(nèi)人士眼饞，但后續(xù)的處置卻成為萬(wàn)科沉重的包袱。

目前土地清收率僅為46%，且尚未獲得批復(fù)文件。但截至2020年6月29日，萬(wàn)科為廣信資產(chǎn)包累計(jì)投入達(dá)到 470.4億元。中金公司研究認(rèn)為，若萬(wàn)科在5年內(nèi)取得不少于210.98萬(wàn)平方米權(quán)益計(jì)容建面的批復(fù)文件，則有望實(shí)現(xiàn)投資收益約34.79億元，貢獻(xiàn)凈利潤(rùn)約26.1億元。

6月底，該資產(chǎn)包處理的最新進(jìn)展是：信達(dá)資產(chǎn)、綠景集團(tuán)、文一地產(chǎn)等7家企業(yè)發(fā)起了一個(gè)規(guī)模為196億元、存續(xù)期長(zhǎng)達(dá)7年的信托計(jì)劃，用來(lái)收購(gòu)廣東國(guó)際信托投資公司資產(chǎn)包項(xiàng)目公司——廣州市萬(wàn)溪企業(yè)管理有限公司50%股權(quán)。

有萬(wàn)科的投資者表示，出售廣信資產(chǎn)包部分權(quán)益，下半年可回收現(xiàn)金390億，產(chǎn)生凈利潤(rùn)26億。廣州市同創(chuàng)卓越房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司總經(jīng)理趙卓文認(rèn)為，引入愿意長(zhǎng)線等待、有耐心的戰(zhàn)略投資者，相當(dāng)于給項(xiàng)目間接融資，萬(wàn)科在廣信資產(chǎn)包的運(yùn)作上，成功化解了資金的短期壓力。

截至6月底，萬(wàn)科一年內(nèi)到期的有息負(fù)債總和是 968.2億元。不過(guò)，萬(wàn)科財(cái)務(wù)的穩(wěn)健一直是業(yè)內(nèi)公認(rèn)的。財(cái)報(bào)顯示，上半年公司凈負(fù)債率 27%，較去年年末下降6.85個(gè)百分點(diǎn)，而且有息負(fù)債以中長(zhǎng)期負(fù)債為主，一年以上有息負(fù)債占比超六成。另外，截至6月底萬(wàn)科持有貨幣資金 1942.9億元，足夠應(yīng)付短期債務(wù)。

韓慧華表示，萬(wàn)科內(nèi)部堅(jiān)持“現(xiàn)金為王，手有余糧”，這是管理層相信的致勝之道，“特別是在今年疫情大背景下，給我們最大的啟示，還是現(xiàn)金流是企業(yè)的生命線。萬(wàn)科不會(huì)放大杠桿謀發(fā)展?！?/p>

在房地產(chǎn)行業(yè)，不乏有許多房企利用高杠桿快速崛起，后又因?yàn)樨?fù)債率失控遭遇生存危機(jī)，正如萬(wàn)科考慮接盤(pán)的泰禾一樣。7月底，泰禾宣布與萬(wàn)科下屬公司簽訂股權(quán)轉(zhuǎn)讓框架協(xié)議，在滿足交易前提下，轉(zhuǎn)讓19.9%股份，轉(zhuǎn)讓價(jià)格為每股人民幣4.9元，對(duì)應(yīng)總對(duì)價(jià)約為人民幣24.3億元。

萬(wàn)科當(dāng)時(shí)表示，這是向行業(yè)伙伴伸出積極援手的投資行為，希望協(xié)助泰禾走出困境，逐步恢復(fù)其正常經(jīng)營(yíng)秩序。但此次股權(quán)轉(zhuǎn)讓，萬(wàn)科設(shè)定了兩個(gè)先決條件，一是泰禾制定債務(wù)重組方案并與債權(quán)人達(dá)成一致；二是要對(duì)泰禾做盡職調(diào)查，確保不存在影響擬議交易的重大問(wèn)題。

祝九勝認(rèn)為，刨除資金問(wèn)題，泰禾在產(chǎn)品、建造和集采領(lǐng)域的能力還是很強(qiáng)的?！拔覀儯ㄈ牍桑┑倪壿嬍牵蠹以谝粋€(gè)行業(yè)，都是中城聯(lián)盟的成員企業(yè)，某個(gè)成員出現(xiàn)某個(gè)方面的問(wèn)題，但是整體底子還不錯(cuò)，我們還是要一起想辦法。難做的時(shí)候，還是需要行業(yè)本身自立的?！?/p>

中城聯(lián)盟成立于1999年，是由房地產(chǎn)行業(yè)內(nèi)頗具影響力的多家企業(yè)聯(lián)合發(fā)起的、全國(guó)各主要城市的品牌開(kāi)發(fā)商以平等互利為原則組成的行業(yè)策略聯(lián)盟。萬(wàn)科和泰禾均是聯(lián)盟的成員企業(yè)。

AI財(cái)經(jīng)社了解到，為了順利談判，泰禾還找到了一位中國(guó)建設(shè)銀行的高層人士從中協(xié)調(diào)，而祝九勝曾經(jīng)在建設(shè)銀行深圳分行有19年的工作經(jīng)歷。

萬(wàn)科最終能否成為泰禾的第二大股東，目前尚存變數(shù)。祝九勝透露，成功與否取決于三個(gè)要素，第一要看泰禾本身的求生欲旺盛到什么程度，第二是金融機(jī)構(gòu)對(duì)這件事的理解程度，“泰禾確實(shí)是過(guò)度負(fù)債的，但如果大家要求現(xiàn)在還本付息，就會(huì)導(dǎo)致資金枯竭。要么集體沉船，要么集體上岸，大家還在達(dá)成共識(shí)中?！?/p>

而第三個(gè)重要因素，祝九勝表示要看福建省政府、福建省金融辦對(duì)下轄的企業(yè)碰到這種問(wèn)題，會(huì)以什么姿態(tài)來(lái)解決。但如果萬(wàn)科順利成為第二大股東，未來(lái)也只是以新的董事會(huì)授權(quán)指導(dǎo)下的正常運(yùn)作，“也許董事會(huì)邀請(qǐng)來(lái)自萬(wàn)科或者社會(huì)上，在資金管理、運(yùn)營(yíng)管理和投資管理方面的有特長(zhǎng)的人（進(jìn)入董事會(huì)）?！?/p>

不過(guò)他也表示，擬入股泰禾，萬(wàn)科會(huì)盡最好的發(fā)心、最大的善行把事情處理好，但底線是不影響萬(wàn)科的股東權(quán)益。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

保守還是萬(wàn)科的代名詞嗎？

近日，有媒體報(bào)道稱，在8月20日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中央人民銀行召開(kāi)的重點(diǎn)房地產(chǎn)企業(yè)座談會(huì)上，恒大總裁夏海鈞、萬(wàn)科總裁祝九勝、融創(chuàng)總裁汪孟德、中?？偛脧堉浅㈥?yáng)光城總裁朱榮斌等房企一把手均有出席，但面對(duì)媒體想得到更多會(huì)議內(nèi)容的訴求，祝九勝笑著把問(wèn)題推開(kāi)，“我相信你獲取的信息和后續(xù)的資料可能比我還多。”

那次會(huì)議的確重要，事關(guān)各家房企的錢(qián)袋子，作為萬(wàn)科的管理層，祝九勝不能輕易置評(píng)。早前AI財(cái)經(jīng)社在《房企煉金術(shù)不靈了》一文中提到，此次會(huì)議是監(jiān)管部門(mén)與房企代表討論資金監(jiān)測(cè)和融資管理規(guī)則，目的是控制房企有息債務(wù)規(guī)模。

“監(jiān)管機(jī)構(gòu)從規(guī)范房地產(chǎn)行業(yè)和防范金融風(fēng)險(xiǎn)的角度出臺(tái)管理規(guī)則，我們會(huì)認(rèn)真研究，盡快適應(yīng)，我們對(duì)自己的適應(yīng)能力是充滿信心的?！弊＞艅俦硎荆芾硪?guī)則后續(xù)會(huì)不斷細(xì)化，但萬(wàn)科的現(xiàn)金儲(chǔ)備足以應(yīng)對(duì)監(jiān)管帶來(lái)的行業(yè)震蕩。

結(jié)合萬(wàn)科2020年中期財(cái)務(wù)數(shù)據(jù)，按照網(wǎng)傳行業(yè)融資新規(guī)方式統(tǒng)計(jì)，萬(wàn)科只有一項(xiàng)指標(biāo)項(xiàng)超出閾值，所以其有息負(fù)債規(guī)模年增速不得超過(guò)10%。貝殼研究院高級(jí)分析師潘浩認(rèn)為，由于萬(wàn)科資金流動(dòng)性充足和約有6215.5億元的已售未結(jié)轉(zhuǎn)金額，后期收入可觀，該融資新規(guī)對(duì)其影響有限。

不過(guò)，在利潤(rùn)方面，上半年萬(wàn)科房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)及相關(guān)資產(chǎn)經(jīng)營(yíng)業(yè)務(wù)的結(jié)算毛利率為24.1%，較2019年同期下降4.2個(gè)百分點(diǎn)。對(duì)此，韓慧華解釋稱，2019年是萬(wàn)科毛利率的高點(diǎn)，因?yàn)轫?xiàng)目大部分都是在2017年、2018年的銷(xiāo)售高點(diǎn)結(jié)轉(zhuǎn)的?！暗陙?lái)，整個(gè)市場(chǎng)趨穩(wěn)，地價(jià)和售價(jià)比在持續(xù)上升，對(duì)于整個(gè)行業(yè)來(lái)說(shuō)，毛利率下降是長(zhǎng)期趨勢(shì)?！币话愣裕科蟮慕Y(jié)算一般滯后于銷(xiāo)售2年左右，韓慧華預(yù)計(jì)，到年底的毛利率還會(huì)有小幅回落。

萬(wàn)科的長(zhǎng)期主張是“當(dāng)好農(nóng)民種好地”。今年1-6月，萬(wàn)科獲取新項(xiàng)目55個(gè)，權(quán)益地價(jià)總額約321.3億元。祝九勝透露，穩(wěn)健投資是萬(wàn)科的原則，“公司每個(gè)季度都在迭代投資策略和原則，目前在手的資源可以保證未來(lái)兩到三年的發(fā)展?！?/p>

有時(shí)候，穩(wěn)健的另一層含義就是保守，這也是多年貼在萬(wàn)科身上的標(biāo)簽，但祝九勝說(shuō)，萬(wàn)科不會(huì)追高，但肯定也不會(huì)過(guò)分地保守。這種說(shuō)法不只針對(duì)企業(yè)對(duì)外的開(kāi)疆拓土，還在于內(nèi)部的合作積極性。

圖源：視覺(jué)中國(guó)

目前，萬(wàn)科的業(yè)務(wù)體系由南方區(qū)域、上海區(qū)域、北方區(qū)域、中西部區(qū)域、西北區(qū)域、物業(yè)等六個(gè)BG（事業(yè)群）和印力商業(yè)、物流、長(zhǎng)租公寓、海外 、冰雪、梅沙教育、企業(yè)服務(wù)、食品等八個(gè)BU（Business Unit，事業(yè)部）組成。

祝九勝認(rèn)為，不同的BG和BU之間在理論上有很強(qiáng)的協(xié)同效應(yīng)，但協(xié)同，有順人性的一面，也有反人性的一面?！八自捴v‘親兄弟明算賬’，萬(wàn)科的原則是先把自己能力提升上去，再要求跟別人協(xié)同。一個(gè)大集團(tuán)里，如果整體效果最好，一定不能以個(gè)別BG、BU的優(yōu)秀表現(xiàn)為出發(fā)點(diǎn)，協(xié)同既是一種機(jī)制，又是一種藝術(shù)，就像一個(gè)家長(zhǎng)會(huì)不會(huì)當(dāng)家一樣?！?/p>

下半年，在外部環(huán)境不確定性增強(qiáng)和監(jiān)管融資風(fēng)險(xiǎn)變高的情況下，這位地產(chǎn)行業(yè)的“老大哥”能否在調(diào)整好隊(duì)伍后，更靈活地應(yīng)對(duì)市場(chǎng)？外界始終保持期待。

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原標(biāo)題：《進(jìn)軍養(yǎng)豬、接盤(pán)泰禾，這半年萬(wàn)科是怎么想的》

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