三四線城市又有壞消息傳來(lái)！

媒體梳理顯示，截至到7月26日，今年全國(guó)共有275家房地產(chǎn)企業(yè)宣告破產(chǎn)清算，僅7月24日一天就有三家，而且它們大部分屬于分布在三四線及以下城市的本地中小型房企。

房企洗牌背后，是樓市、城市在洗牌，破產(chǎn)接連上演，為什么是三四線城市率先扛不住了？

01

中小城市房企躺著掙錢(qián)的時(shí)代結(jié)束

半年多時(shí)間275家房企倒閉，相當(dāng)于每天至少消失一家，這個(gè)速度的確很驚人。不過(guò)相對(duì)往年的環(huán)比數(shù)據(jù)，并沒(méi)有大幅度增長(zhǎng)。而2018年在工商局注冊(cè)登記的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商，一共多達(dá)9.7萬(wàn)家，所以上半年的情況還談不上“倒閉潮”。

但有兩點(diǎn)值得注意：第一，破產(chǎn)倒閉的房企中，不乏明星公司。比如“寧波首富”掌舵，一度位列全國(guó)500強(qiáng)的上市房企銀億集團(tuán)，同樣難逃破產(chǎn)命運(yùn)。

第二，整個(gè)房地產(chǎn)行業(yè)，已經(jīng)沒(méi)有太大的增量空間，2019年上半年成交面積，甚至出現(xiàn)同比下跌的局面。因此黃奇帆在近日的演講中也表示，今后十幾年，中國(guó)的房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)數(shù)量會(huì)減少三分之二以上。

拋開(kāi)大背景不談，對(duì)這些破產(chǎn)倒閉的房企來(lái)說(shuō)，活不下去的直接因素有很多。

比如融資難。上半年以來(lái)，已經(jīng)有15次針對(duì)房企資金鏈?zhǔn)站o的政策，不久前對(duì)信托渠道的限制，就直接斬?cái)嗔瞬簧俜科蟮闹匾斞?。中小型房企本身就沒(méi)有龐大的現(xiàn)金流，杠桿率很高，一旦資金鏈斷裂，自然難逃關(guān)門(mén)大吉。

比如調(diào)控收緊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，上半年各地出臺(tái)調(diào)控文件超過(guò)250次，限地價(jià)、限房?jī)r(jià)，限購(gòu)、限售，幾天之前蘇州就再次出手限購(gòu)加限售。

一方面它提升了房企拿地成本，壓縮利潤(rùn)空間，另一方面延長(zhǎng)了資金回籠時(shí)間，對(duì)中小型房企打擊相當(dāng)致命。

沒(méi)有資金、資源和市場(chǎng)優(yōu)勢(shì)的三四線房企，在接下來(lái)的激烈競(jìng)爭(zhēng)中會(huì)率先出局，而房企普遍受益躺著掙錢(qián)的時(shí)代結(jié)束，本質(zhì)上還是因?yàn)?，中小城市土地、人口的擴(kuò)張，已經(jīng)面臨尾聲。

02

房企的分化和城市的分化正在同時(shí)發(fā)生

中國(guó)的商品房歷史只有二十多年，這期間恰恰是城市化的擴(kuò)張高峰期，城鎮(zhèn)化率從2000每年前后的36%，增長(zhǎng)為2018年的60%左右；新房成交面積從二十年前的每年一億平米，增長(zhǎng)到目前每年十七八億平米。

農(nóng)民進(jìn)城，帶來(lái)大量的新增剛需；城市邊界擴(kuò)張，為樓市的繁榮提供了土地；拆遷和棚改則釋放了大量的資金。

數(shù)據(jù)顯示，城鎮(zhèn)化率每增加1%，商品房銷售價(jià)格提高5.83%，房企的命運(yùn)和城市的命運(yùn)緊密掛鉤。

縣城樓盤(pán)也能上萬(wàn)背后，是中小型房企賺的盆滿缽滿。所以過(guò)去的房地產(chǎn)行業(yè)，出現(xiàn)了兩個(gè)重要特征：一是三四線小房企遍地開(kāi)花；二是巨頭普遍下沉，前往十八線城市掘金。

最新公布的財(cái)富中國(guó)500強(qiáng)排行榜上，房地產(chǎn)領(lǐng)域的上榜公司達(dá)到52個(gè)，上榜數(shù)量?jī)H次于金屬行業(yè)。2017年是56家，2018年是55家，上榜數(shù)量都排在各行業(yè)第一位。作為對(duì)比2012年只有32家。

從財(cái)富500強(qiáng)的年份變化可以看出，過(guò)去房企在城市化的紅利下高速發(fā)展，然而最近兩年明顯面臨著擴(kuò)張的天花板。

這種局面很容易理解。業(yè)界對(duì)房?jī)r(jià)和樓市走向的普遍看法是，短期看政策，中期看土地，長(zhǎng)期看人口。政策層面不斷收緊，土地層面，攤大餅式的城市建設(shè)，鬼區(qū)的風(fēng)險(xiǎn)越來(lái)越大。

至于人口，2018年常住人口增長(zhǎng)前十的城市，分別是深圳、廣州、西安、杭州、成都、重慶、鄭州、佛山、長(zhǎng)沙、寧波。除了寧波，全都在20萬(wàn)以上，而且它們都是二線城市。常住人口增長(zhǎng)二十強(qiáng)，沒(méi)有三四線城市的身影。

前不久國(guó)家首次提到收縮型城市，另外有研究團(tuán)隊(duì)調(diào)查發(fā)現(xiàn)，中國(guó)12%的城市在收縮，房子白菜價(jià)的黑龍江鶴崗，海景房無(wú)人問(wèn)津的山東乳山，包括這兩天被廣泛聚焦的鎮(zhèn)江，都面臨著人口流失的收縮風(fēng)險(xiǎn)。

可見(jiàn)，房企的分化和城市的分化，正在同時(shí)發(fā)生。

當(dāng)然對(duì)房企來(lái)說(shuō)，未必都是寒冬，日前公布的財(cái)富世界500強(qiáng)榜單上，恒大、碧桂園、綠地、保利等頭部房企，都實(shí)現(xiàn)了位次的大幅度提升，尤其是碧桂園從353位躍居177位。

大分化時(shí)代，人口、資金加速集聚，強(qiáng)者越強(qiáng)，房企如此，城市也如此。

03

樓市、城市洗牌，誰(shuí)是大贏家

三四線城市還活著的中小型房企，為了規(guī)避資金鏈風(fēng)險(xiǎn)，不排除采取降價(jià)促銷的辦法回籠資金。不過(guò)政策開(kāi)閘依舊有風(fēng)險(xiǎn)，幾天前河南開(kāi)封撤銷限售令又收回，是鮮活的案例。

站在投資層面看，中小城市房企接連倒閉，出現(xiàn)樓盤(pán)爛尾的問(wèn)題也不奇怪，它說(shuō)明最安全可靠的投資選擇，依舊是熱點(diǎn)一二線城市。

關(guān)于這點(diǎn)，西部菌比較認(rèn)同黃奇帆日前流傳很廣的文章中的判斷，未來(lái)房地產(chǎn)的熱點(diǎn)，將集中在三個(gè)地方：

一是中心城市，尤其是包括成都、武漢、鄭州和西安在內(nèi)的九大國(guó)家中心城市；二是大都市圈；三是熱點(diǎn)城市群。

這些熱點(diǎn)地區(qū)，不僅會(huì)虹吸全國(guó)的人才、技術(shù)，還會(huì)集聚房企運(yùn)轉(zhuǎn)最需要的資金。

以2018年的數(shù)據(jù)為例，本外幣存款余額也即資金總量，北京、上海、深圳和廣州四大一線城市遙遙領(lǐng)先，其中京滬超過(guò)10萬(wàn)億。

資金總量排名前列的，如杭州、成都、重慶、南京、天津、蘇州等，都是強(qiáng)二線城市。增幅遙遙領(lǐng)先的，如貴陽(yáng)、合肥、長(zhǎng)沙，同樣是近幾年經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的明星城市。

一座城市有足夠的資金，融資渠道豐富，房企才能拿地，做精細(xì)化的開(kāi)發(fā)。275家倒閉房企所在的城市，如鶴壁、開(kāi)封、張家港等，金融產(chǎn)業(yè)和融資環(huán)境和一二線城市有天壤之別。

城市興，則樓市興。如世界500強(qiáng)企業(yè)地域分布顯示的，包括房地產(chǎn)在內(nèi)，最牛的企業(yè)，大部分都集中在最頂級(jí)的城市。中小型房企的命運(yùn)，是三四線城市發(fā)展走向的縮影。

就在前兩天的高層會(huì)議上，深圳和青島被委以重任，收獲重磅紅利。可見(jiàn)，有一定的發(fā)展基礎(chǔ)，有區(qū)位優(yōu)勢(shì)，有充足的人氣，有豐裕的資金，這樣的城市總是會(huì)不斷碰到機(jī)遇，還會(huì)被國(guó)家重點(diǎn)關(guān)照，它們將成為城市洗牌的大贏家。

當(dāng)然按照目標(biāo)，接下來(lái)還有一億多非戶籍人口有待城市化，這或?qū)⑹侨木€樓市的最后一波大規(guī)模紅利。

而對(duì)三四線城市來(lái)說(shuō)，這意味著必須調(diào)整思路，告別盲目擴(kuò)張，向小而美的宜居空間進(jìn)化。

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