新一輪的城市更新浪潮，淮海中路這條老牌商業(yè)街也不能例外，原太平洋百貨、上海廣場、香港廣場先后步入改造行列。

位于淮海中路東段的上海廣場在經(jīng)過幾輪調(diào)改后，依舊衰落。如何通過存量資產(chǎn)改造，煥發(fā)新的生命力，注入可持續(xù)性的驅(qū)動模式，成為融創(chuàng)中國、星坤Collab（原BU）、美羅控股等四方共同聯(lián)合收購該項目之后的首要挑戰(zhàn)。

如今，上海廣場的改造已然進(jìn)入新節(jié)點，室內(nèi)外裝修工程已全面啟動，預(yù)期將于今年年底完成改造。與此前純商業(yè)項目不同的是，此番改造模式將突破單一的商業(yè)項目格局，變身集聚多元商業(yè)、聯(lián)合辦公、文創(chuàng)精神的綜合體。

增加共享空間

上海廣場是淮海中路東端的標(biāo)志性建筑之一，原先僅是一個以零售和餐飲為主的商業(yè)項目，業(yè)態(tài)組合傳統(tǒng)而單一匱乏，商業(yè)氛圍體驗感不佳，再加上早年設(shè)計規(guī)劃存有欠缺，使得項目輻射的客群僅是周邊居民及普通辦公人群的配套需求， 提供的商品業(yè)態(tài)及服務(wù)都是偏固化傳統(tǒng)的。

本次上海廣場改造將降低商業(yè)的租賃面積，強化聯(lián)合辦公、文化藝術(shù)、社交體驗的空間。整個項目的1-2樓仍將為商業(yè)面積，而3-6樓則作為聯(lián)合辦公租賃，B1層暫時保留娛樂空間不變。

上海廣場的改造將呈現(xiàn)一個全新的商業(yè)核心定位，首先功能上不再是一個單一的商業(yè)體，而是個包含著商業(yè)、辦公、文化娛樂的綜合性復(fù)合空間。其次，改造更新后的上海廣場在商業(yè)業(yè)態(tài)選擇上也將更趨向年輕潮流化，落點于打造兼具時尚感且飽含文化內(nèi)涵的沉浸式體驗。其三，社群打造也同樣是上海廣場更新的重點側(cè)重，也因此在前期租戶招商中便已建立起一套較嚴(yán)格的篩選機制。

股東方對于上海廣場更新亦有著不同商業(yè)角度的創(chuàng)意構(gòu)想，星坤地產(chǎn)（Collab）總經(jīng)理蔣建昆表示，上海廣場通過引入共享辦公和注重體驗的新型活力商業(yè)，導(dǎo)入年輕化的創(chuàng)新、時尚人群和潮流創(chuàng)新品牌，誘發(fā)工作—生活—娛樂—消費融合的場景，再通過社群活動傳播引發(fā)口碑效應(yīng)，吸引更多的人群前來體驗和消費。整個項目如果自縱切開，沿淮海中路至龍門路，中間是通高的中庭，以此順利將上下不同的業(yè)態(tài)串聯(lián)融合起來，以同一個共享基因為主軸貫穿上下。另外，項目在6樓沿淮海中路段的區(qū)域?qū)㈤_辟成一個可分可合的多功能展示聚合文化沙龍的多功能社交空間。

“我們在選定品牌的時候除了關(guān)注他們的經(jīng)濟收益外，同時也會關(guān)注他們本身是否具備社群平臺的打造能力和運營能力，我們設(shè)想未來在這個項目上的每一個租戶都是自帶一個品牌社群的引入。而上海廣場將再通過整個社群的場景打造將整個項目集聚為一個大的良性商業(yè)生態(tài)體?！比趧?chuàng)（上海）商置副總經(jīng)理韓宏偉表示。

城市更新不是單純的改一改

值得一提的是，本次上海廣場的改造是由收購該項目的四方股東的首次聯(lián)袂之作。

其中，融創(chuàng)中國經(jīng)過多年發(fā)展，持續(xù)整合著高端居住、文旅、文化、商業(yè)配套等資源，旗下融創(chuàng)（上海）商置作為專業(yè)的商用物業(yè)投資開發(fā)與管理平臺，擁有商用物業(yè)投融資、開發(fā)建設(shè)、招商運營、IP孵化、銷售退出等全產(chǎn)業(yè)鏈操作能力的專業(yè)團(tuán)隊。

星坤地產(chǎn)（Collab）則是一家專業(yè)在存量地產(chǎn)和城市更新領(lǐng)域從事經(jīng)營性物業(yè)的投資和資產(chǎn)管理公司，此番與在新加坡房地產(chǎn)開發(fā)投資實力頗為雄厚的美羅控股有限公司共同攜手，更是基于對上海廣場項目改造的信心，期望能為項目注入各自的特點。

韓宏偉同樣表示了對項目的看好，“目前， 淮海中路本身有很多存量項目正在改造革新， 我覺得上海廣場最顯著的特色便是能充分利用各方資源的優(yōu)勢，將工作生活還有娛樂消費這些場景融合在一起這個項目內(nèi)，成為了一個復(fù)合型的商業(yè)模塊。而四方聯(lián)合，也希望借助本次煥新改造，展現(xiàn)對于高價值存量資產(chǎn)的運營實力與提升城市核心土地坪效的信心?！?/p>

事實上，越來越多的企業(yè)對于存量改造，城市更新市場頗為關(guān)注。萬科、正大、華潤、世茂等大型房企紛紛進(jìn)軍存量市場，國開金融、高和資本等資方也對市場躍躍欲試。希望通過對存量地產(chǎn)的重新定位、“改造”、“運營”等內(nèi)在化手段實現(xiàn)資產(chǎn)價值的重構(gòu)，并最終通過資產(chǎn)增值獲得溢價收益。

而此番上海廣場項目，由境內(nèi)外資本聯(lián)合品牌房企和存量地產(chǎn)資產(chǎn)管理公司聯(lián)合進(jìn)行的存量改造，其背后的城市更新商業(yè)模式和年輕化復(fù)合型社區(qū)的差異化產(chǎn)品定位，或許可以作為一種淮海路升級改造探索中的創(chuàng)新嘗試，為城市保持不斷活力提供可以推廣和借鑒的案例。

“城市的更新是一個長期的過程，不應(yīng)該止步于項目改造的完成或重新投入這個短暫的階段，改造后商業(yè)地產(chǎn)的使用壽命得以有效地延長才是真正的嚴(yán)峻命題?！表n宏偉表示。