“2025年上海寫字樓市場穿越逆周期， 2026年將是完成新舊動能轉(zhuǎn)換的關(guān)鍵一年?！?月15日，萊坊華北和華東區(qū)董事總經(jīng)理黃蔚如是表示。

近日，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)公司相繼發(fā)布2025年第四季度及全年報告與2026年展望。整體來看，2025年上海甲級辦公樓市場盡管需求復(fù)蘇速度緩慢，但呈現(xiàn)逐季遞增的趨勢。CBRE世邦魏理仕的報告顯示，下半年隨著企業(yè)搬遷和擴租活動明顯增多，全年凈吸納量同比增長76.6%。仲量聯(lián)行的報告顯示，2025年四季度，整體市場流動性繼續(xù)溫和修復(fù)，隨著甲級與乙級項目之間的租金差距縮小，升級需求持續(xù)釋放。萊坊的報告顯示，2025年第四季度市場新增供應(yīng)環(huán)比增長55%，不過凈吸納量環(huán)比增長9.3%，釋放出需求端改善的積極信號。

仲量聯(lián)行上海商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)兼華東區(qū)零售地產(chǎn)部負(fù)責(zé)人黃臻表示：“整體市場繼續(xù)利好租戶方，企業(yè)利用當(dāng)前市場條件積極爭取有利的租約條款和升級機會，部分行業(yè)在年末錄得大面積成交?！?/p>

租金方面，仲量聯(lián)行的報告顯示，整體市場持續(xù)利好租戶，租金仍處于下行通道。其中中央商務(wù)區(qū)市場租金環(huán)比下降2.8%，同比下降12.1%，達(dá)到6.4元每平方米每天。多數(shù)業(yè)主在租賃條款方面保持靈活的協(xié)商空間。部分維持較高出租率的業(yè)主則采取較為穩(wěn)定的策略。非中央商務(wù)區(qū)租金環(huán)比下降2.7%，同比下降11.0%，達(dá)到4.2元每平方米每天。

從全年來看，萊坊的報告顯示，供應(yīng)端方面，2025年全年新增供應(yīng)約101.4萬平方米，同比減少13.2%，比過去五年新增供應(yīng)平均值減少16%；截至2025年年底，甲級寫字樓市場存量增至1,996萬平方米；在需求端方面，全年凈吸納量達(dá)21.88萬平方米，但較2024年降幅收窄11個百分點，表明市場需求收縮已進入尾聲。

從行業(yè)需求來看，CBRE的報告顯示，2025年TMT行業(yè)超越金融業(yè)位居首位，占比達(dá)20%。游戲、電商及人工智能企業(yè)成為其主要增量來源，如字節(jié)跳動在五角場的新租成為年度規(guī)模最大交易之一，提振市場信心的同時也帶動了新興商務(wù)區(qū)的熱度；金融業(yè)以19%的占比位列第二，保險、基金及投行企業(yè)仍是需求主力；消費品行業(yè)位居第三，占比13%，除傳統(tǒng)快消品牌及家居類企業(yè)外，戶外、寵物等新興熱門消費品類企業(yè)也有明顯擴張趨勢；專業(yè)服務(wù)業(yè)排名第四，占比 11%，以法律及咨詢公司的搬遷擴張需求為主；第三方辦公排名第五，占比6%。

展望2026年，多家商業(yè)地產(chǎn)顧問服務(wù)公司的報告認(rèn)為，“十五五”規(guī)劃的開局有望為市場注入強勁動力，推動市場供需更趨動態(tài)平衡。

萊坊的報告指出，從市場基本面看，供應(yīng)壓力有望邊際緩解。過去五年新增供應(yīng)呈逐年遞減趨勢，未來3-5年計劃總量約370萬平方米，延續(xù)這一態(tài)勢。盡管2026年計劃供應(yīng)約140萬平方米，但考慮到部分項目延遲交付及部分預(yù)售，實際入市面積將更為溫和，有助于市場在2026年下半年進入筑底期。與此同時，商業(yè)不動產(chǎn)公募REITs試點的推出為市場提供了關(guān)鍵的流動性支持。疊加2026年作為AI技術(shù)大規(guī)模應(yīng)用之年的產(chǎn)業(yè)機遇，相關(guān)投資與就業(yè)增長將有效去化庫存。

“盡管外部環(huán)境嚴(yán)峻，但在政策紅利、金融創(chuàng)新、供應(yīng)理性化與科技革命的多重驅(qū)動下，我們對2026年上海寫字樓市場的穩(wěn)健發(fā)展保持審慎樂觀。”萊坊的報告表示。