北京成為中央經(jīng)濟工作會議后，首個調整優(yōu)化房地產(chǎn)政策的一線城市。

12月24日，北京市住房城鄉(xiāng)建設委、北京市發(fā)展改革委、人民銀行北京市分行、北京住房公積金管理中心等4部門聯(lián)合印發(fā)《關于進一步優(yōu)化調整本市房地產(chǎn)相關政策的通知》（以下簡稱《通知》），自2025年12月24日起施行。

《通知》明確，為促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展，更好滿足居民剛性住房需求和多樣化改善性住房需求，進一步優(yōu)化調整房地產(chǎn)相關政策。此次新政從限購放寬、信貸優(yōu)化、公積金支持到房企立項簡化，打出一套精準調控組合拳。

新政明確，放寬非京籍家庭購房條件。將非京籍家庭購買五環(huán)內商品住房的社?；騻€稅繳納年限，由現(xiàn)行的“3年”調減為“2年”；購買五環(huán)外商品住房的，由現(xiàn)行的“2年”調減為“1年”。

中原地產(chǎn)首席分析師張大偉指出，此次政策緊密銜接中央經(jīng)濟工作會議“穩(wěn)定房地產(chǎn)市場”的要求，聚焦剛性與改善性住房需求，直擊市場核心痛點。在前期市場略顯疲軟的背景下，新政的落地將對北京樓市供需兩端產(chǎn)生深遠影響，推動市場進入結構性修復階段。其認為，非京籍購房門檻的梯度降低，將有效激活新市民剛需群體。

中原地產(chǎn)研究院統(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，北京80%的新建商品住宅成交集中在五環(huán)外，五環(huán)外也是二手房成交的核心區(qū)域之一。政策落地后，五環(huán)外剛需新房項目有望迎來訪客量與成交量的雙重提升，類似此前政策放松后部分樓盤單日來訪量激增50%的場景或將重現(xiàn)。

同時，新政支持多子女家庭住房需求。二孩及以上的多子女家庭，可在五環(huán)內多購買一套商品住房，即：京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買3套商品住房；在京連續(xù)2年繳納社?；騻€稅的非京籍多子女家庭，可在五環(huán)內購買2套商品住房。

多子女家庭的定向支持政策，則為改善性需求釋放打開空間。58安居客研究院院長張波認為，該政策匹配了多子女家庭置換的需求，疊加此前對多子女家庭公積金額度上浮的優(yōu)惠，形成政策組合拳，有望顯著提升改善意愿。這一政策預計可帶動北京五環(huán)內改善型二手房，主力面積120-140平方米成交占比將提升。

此外，《通知》明確，進一步優(yōu)化個人住房信貸政策，銀行業(yè)金融機構根據(jù)北京地區(qū)市場利率定價自律機制要求和本機構經(jīng)營狀況、客戶風險狀況等因素，在利率定價機制安排方面不再區(qū)分首套住房和二套住房，合理確定每筆商業(yè)性個人住房貸款的具體利率水平。關于住房貸款相關業(yè)務，可向經(jīng)辦銀行具體咨詢。

加大公積金支持住房消費力度方面，調整二套住房公積金貸款最低首付比例，對借款申請人（含共同申請人）使用公積金個人住房貸款購買二套住房的，最低首付款比例由不低于30%調整為不低于25%。

張波指出，政策在金融端的兩大調整直接利好北京市場改善型需求，可有效降低改善利率成本，激活 “賣舊買新”需求。在允許銀行根據(jù)客戶風險靈活定價后，預計超過一半的改善客群有望獲得接近首套利率水平。二套公積金首付從不低于 30%降至25%，則是有效配合了商貸利率調整，預計會進一步帶動北京公積金貸款申請量和組合貸占比提升，進一步降低綜合購房成本。

此次《通知》還提出，為進一步優(yōu)化營商環(huán)境，提升房地產(chǎn)投資效率，調整招拍掛拿地的房地產(chǎn)開發(fā)項目立項方式，由市區(qū)分級核準調整為區(qū)級備案。

“這一調整將助力房企縮短項目啟動周期，加快資金周轉，改善現(xiàn)金流狀況，尤其對聚焦五環(huán)外的開發(fā)企業(yè)而言，是重大政策紅利。在需求端逐步激活的背景下，房企拿地與開工積極性有望提升，推動形成‘銷售—回款—拿地—開工’的良性循環(huán)。同時，政策傳遞的穩(wěn)定信號，也將緩解市場對房企經(jīng)營風險的擔憂，為行業(yè)平穩(wěn)發(fā)展注入信心。”張大偉分析道。

上海易居房地產(chǎn)研究院副院長嚴躍進進一步指出，北京是中央經(jīng)濟工作會議和全國住房城鄉(xiāng)建設工作會議后首個進行政策調整的城市。從這一角度看，對其他一線城市具有啟示意義。當然，具體政策調整需根據(jù)各地實際情況推進，但政策調整優(yōu)化大概率都會發(fā)生。從本質而言，政策調整優(yōu)化旨在進一步支持居民剛性和改善型住房需求，體現(xiàn)去庫存導向以及穩(wěn)樓市的底線導向，也將為“十五五”迎來良好開局。

圖片來源：國聯(lián)民生證券研究所