父親以 “買賣” 為名把夫妻共同房產(chǎn)贈與常年照料自己的外人，遠(yuǎn)在美國的女兒得知后起訴，主張合同與贈與均無效。近日，法院判決支持女兒，明確 “虛假買賣無效，無權(quán)處分贈與亦無效”。

一、案情梳理

1. 合同效力爭議：女兒訴無效，受贈人拒認(rèn)可

蘇晴（原告，被繼承人劉慧之女，勝訴方）起訴陳艷（被告，受贈人，敗訴方），訴求：1. 確認(rèn)父親蘇振國與陳艷就 “一號房屋”（北京市海淀區(qū)）簽訂的《房屋買賣合同》無效；2. 確認(rèn)蘇振國與陳艷就一號房屋的贈與關(guān)系無效；3. 訴訟費、保全費由陳艷承擔(dān)。

蘇晴主張：1. 父親蘇振國與母親劉慧（2011 年去世）育有三子女，一號房屋系 1999 年夫妻共同購買，使用雙方工齡，屬共同財產(chǎn)；2. 母親去世后，房屋中 50% 份額為遺產(chǎn)，由父親與三子女共同共有，未分割；3. 2020 年父親與陳艷簽訂《房屋買賣合同》，以 225 萬元低價 “出售” 房屋（市價超 1000 萬），實際未付款，系虛假買賣，實為贈與；4. 該處分未征得共有人同意，侵犯自己合法權(quán)益，故主張合同與贈與均無效。

陳艷辯稱：不同意訴求，合同與贈與均有效。1. 蘇振國自愿贈與房屋，因自己 20 余年照料其生活與就醫(yī)，父親手書多份遺囑、贈與協(xié)議為證；2. 為省稅費才走買賣流程，蘇振國親自辦理過戶，系真實意思表示；3. 一號房屋是蘇振國個人財產(chǎn)，其子女早與父親約定不參與分配，且母親遺產(chǎn)已分割完畢。

2. 關(guān)鍵事實：房屋與處分核心證據(jù)

核心權(quán)屬證據(jù)：1999 年《內(nèi)部公有住房買賣合同》顯示一號房屋由蘇振國購買，使用劉慧 33 年工齡；房產(chǎn)證登記在蘇振國名下，但法院認(rèn)定為夫妻共同財產(chǎn)；母親劉慧 2011 年去世，未留遺囑，房屋 50% 份額為遺產(chǎn)。

虛假買賣證據(jù)：陳艷當(dāng)庭自認(rèn) “未支付 225 萬元房款，買賣是為省稅費，實質(zhì)是贈與”；過戶時的評估價、稅費記錄與市價差距巨大，佐證虛假交易。

無權(quán)處分證據(jù)：蘇振國與陳艷 2020 年過戶房屋，2024 年才登記結(jié)婚；陳艷提交的 A 號民事調(diào)解書僅分割了 “二號房屋”，未涉及一號房屋；蘇振國手書材料僅為個人意思，無其他共有人簽字。

保全證據(jù)：蘇晴申請查封一號房屋，支出保全費 5000 元，法院出具 B 號裁定書準(zhǔn)許。

二、案件分析

1. 核心爭議

蘇振國與陳艷的《房屋買賣合同》是否為虛假意思表示，應(yīng)屬無效？

蘇振國將共同共有房屋贈與陳艷的行為是否有效？

2. 勝訴關(guān)鍵：虛假買賣可撤銷，無權(quán)處分贈與無效

（1）《房屋買賣合同》系虛假意思表示，依法無效

法律依據(jù)：《民法典》第一百四十六條（行為人與相對人以虛假的意思表示實施的民事法律行為無效）。

事實推導(dǎo)：① 交易缺乏真實性：陳艷自認(rèn) “未支付房款”，買賣合同約定的 225 萬元與房屋市價 1000 余萬元差距懸殊，不符合正常交易邏輯；② 真實目的為贈與：陳艷明確表示 “走買賣流程是為省稅費，實質(zhì)是贈與”，即買賣是雙方通謀的虛假意思表示，隱藏的真實行為是贈與；③ 法院直接認(rèn)定無效：虛假意思表示實施的民事法律行為自始無效，故《房屋買賣合同》無需履行，亦不產(chǎn)生物權(quán)變動效力。

（2）贈與行為因無權(quán)處分且未追認(rèn)，歸于無效

法律依據(jù)：《民法典》第三百零一條（處分共同共有不動產(chǎn)需全體共有人同意）、第五百零三條（無權(quán)代理人以被代理人名義訂立合同，未經(jīng)追認(rèn)的，對被代理人不發(fā)生效力）。

事實推導(dǎo)：① 房屋屬共同共有：一號房屋是蘇振國與劉慧夫妻共同財產(chǎn)，劉慧去世后，50% 份額由蘇振國與三子女共同共有，蘇振國僅占 62.5% 份額，無權(quán)單獨處分；② 處分未獲同意：陳艷主張 “蘇振國子女放棄份額”，但提交的（2013）西民初字第 A 號調(diào)解書僅涉及二號房屋，無一號房屋分割協(xié)議，蘇振國手書材料亦無其他共有人簽字，無法證明同意贈與；③ 事后未被追認(rèn)：蘇晴等共有人得知后立即起訴，明確拒絕追認(rèn)，故贈與行為因無權(quán)處分且無追認(rèn)，自始無效。

（3）陳艷 “照料換贈與” 的抗辯不成立，不能對抗物權(quán)

法律依據(jù)：《民法典》第二百零九條（不動產(chǎn)物權(quán)以登記為準(zhǔn)，但基于真實權(quán)利可主張更正）、第六百五十七條（贈與合同是無償給予財產(chǎn)的合同）。

事實推導(dǎo)：① 照料行為不產(chǎn)生物權(quán)：陳艷雖照料蘇振國，但屬道德義務(wù)或可能構(gòu)成無因管理，可主張費用補(bǔ)償，但不能直接獲得房屋所有權(quán)；② 贈與需以有權(quán)處分為前提：即使蘇振國出于感激想贈與房屋，亦需先取得完整處分權(quán)，在共有狀態(tài)下，其個人意愿不能對抗其他共有人的物權(quán)；③ 登記不代表合法：房屋雖過戶至陳艷名下，但因基礎(chǔ)贈與行為無效，登記可被撤銷，蘇晴可另案主張物權(quán)返還。

（4）陳艷舉證不能，應(yīng)承擔(dān)不利后果

法律依據(jù)：《民事訴訟法》第六十七條（當(dāng)事人對主張應(yīng)提供證據(jù)）、《最高人民法院關(guān)于適用〈民事訴訟法〉的解釋》第九十條（舉證不能承擔(dān)不利后果）。

事實推導(dǎo)：① 無證據(jù)證明 “子女放棄份額”：陳艷提交的（2013）西民初字第 A 號調(diào)解書、蘇振國手書材料均無法證明蘇晴等共有人同意放棄一號房屋份額；② 無證據(jù)證明 “真實交易”：未提交房款支付憑證、資金來源證明，無法反駁 “虛假買賣” 的主張；③ 蘇晴證據(jù)鏈完整：提交房屋買賣合同、工齡證明、調(diào)解書等，結(jié)合陳艷自認(rèn)，形成 “共同共有 + 虛假買賣 + 無權(quán)贈與” 的完整證據(jù)鏈，法院予以采信。

三、裁判結(jié)果

確認(rèn)蘇振國與陳艷簽署的《北京市存量房屋買賣合同》無效；

確認(rèn)蘇振國與陳艷就北京市海淀區(qū) “一號房屋” 所形成的贈與法律關(guān)系無效；

駁回原告蘇晴的其他訴訟請求。

四、案件啟示

1. 應(yīng)對 “虛假買賣 + 無權(quán)贈與” 維權(quán)：3 個核心要點

鎖定 “虛假買賣” 證據(jù)，主張意思表示無效

收集對方自認(rèn) “未付款” 的錄音、聊天記錄，對比合同價與市價的差距，調(diào)取過戶時的稅費、評估記錄，證明交易缺乏真實性，符合 “通謀虛假意思表示” 的特征。

舉證房屋 “共同共有” 屬性，反駁 “單獨處分權(quán)”

提交結(jié)婚證、購房合同（證明婚姻存續(xù)期間購買）、工齡證明（證明使用配偶工齡）、親屬關(guān)系證明（證明繼承人范圍），明確房屋屬共同共有，處分需全體共有人同意。

及時申請財產(chǎn)保全，防止房屋被轉(zhuǎn)移

起訴時立即申請查封房屋，提交擔(dān)保材料，避免對方在訴訟期間轉(zhuǎn)賣或抵押房屋，保障勝訴后物權(quán)返還的執(zhí)行可行性，如本案中蘇晴支出的保全費可向敗訴方主張。

2. 共有房產(chǎn)保護(hù)的 2 個關(guān)鍵提醒

父母再婚或獨居的，提前明確財產(chǎn)權(quán)屬

若父母一方去世后房屋未分割，及時與其他繼承人簽訂《共有協(xié)議》，明確份額；對父母的大額財產(chǎn)處分（如賣房、贈與）保持關(guān)注，發(fā)現(xiàn)異常及時介入。

遇 “低價買賣” 警惕虛假交易，留存證據(jù)

親屬房屋以明顯低于市價 “出售” 的，及時核實交易真實性，收集對方未付款、虛假納稅的證據(jù)；若涉及贈與，明確表示反對并留存書面異議，避免被認(rèn)定為 “追認(rèn)”。

3. 核心提醒

本案核心邏輯是 “以虛假買賣掩蓋的贈與行為，若處分的是共同共有財產(chǎn)且未獲共有人同意，無論登記與否，均屬無效；照料行為不能成為無權(quán)處分的合法理由”。

建議遇此類糾紛時，優(yōu)先以 “虛假意思表示 + 無權(quán)處分” 為核心主張，鎖定房屋權(quán)屬與交易虛假的證據(jù)，及時申請財產(chǎn)保全，必要時咨詢律師制定 “合同無效 + 贈與無效 + 物權(quán)返還” 的維權(quán)策略，挽回財產(chǎn)損失。

法律小貼士

《民法典》明確，共同共有人對共有財產(chǎn)享有共同的權(quán)利，承擔(dān)共同的義務(wù)。處分共有的不動產(chǎn)，必須經(jīng)全體共同共有人同意，否則行為無效。這是蘇晴勝訴的核心法律依據(jù)，也是共有房產(chǎn)保護(hù)的關(guān)鍵規(guī)則。

（此案例發(fā)生地為北京，為保護(hù)當(dāng)事人隱私和避免不必要糾紛，以上案例中當(dāng)事人姓名及其他信息均為化名，若有雷同請聯(lián)系我們予以撤銷。）