2025年上半年，中國房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)喜憂參半的K型復(fù)蘇格局。杭州等少數(shù)核心城市新房及上游土地要素的市場情緒較為高漲，多數(shù)城市則仍在艱難磨底。二手房延續(xù)“以價換量”態(tài)勢，重點城市二手房已成為市場交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”悄然間偏向了二手房。居民信心修復(fù)是中央政策的新錨點，需求側(cè)繼續(xù)減息，同時加快城市更新。

房地產(chǎn)市場從K型復(fù)蘇邁向全面復(fù)蘇:一是要通過基礎(chǔ)性制度變革加快增量住房迭代；二是“好房子”建設(shè)的同時也要統(tǒng)籌好“老房子”；三是需要加快存量的房與地的收儲，注入國家信用更好助推居民信心修復(fù)；四是探索帶定金的現(xiàn)房銷售，助推預(yù)售向現(xiàn)售的漸進式轉(zhuǎn)型。

一、房地產(chǎn)市場：喜憂參半的K型復(fù)蘇

上半年，中國房地產(chǎn)市場仍在磨底，呈現(xiàn)喜憂參半的K型復(fù)蘇特征。全國新房銷售面積同比降幅收窄至3.5%，京、滬等少數(shù)核心城市新房市場展現(xiàn)出比較強勁的復(fù)蘇態(tài)勢，70城房價環(huán)比跌幅則仍在擴大；二手房市場“以價換量”，交易占比持續(xù)抬升，預(yù)示著存量房時代正在加速到來。下半年，這一態(tài)勢或?qū)⒀永m(xù)，高品質(zhì)住房供給是破局的關(guān)鍵變量。

1）新房市場：“少數(shù)核心城市強勁復(fù)蘇”與“多數(shù)城市底部尋平衡”

上半年，新房市場整體基本平穩(wěn)但季度分化，一季度復(fù)蘇勢頭較強，二季度邊際轉(zhuǎn)弱。1-6月全國新房銷售面積同比下降3.5%，降幅同比收窄15.5個百分點；銷售額同比下降5.5%，降幅同比收窄19.5個百分點，但兩個指標(biāo)環(huán)比降幅均有所擴大（見圖1）。其中商品房現(xiàn)房銷售1.63億平方米，同比增長12.5%，期房銷售2.96億平方米，同比下降10.6%，現(xiàn)房銷售面積占比35.5%，較2024年全年提升4.7個百分點，現(xiàn)房銷售市場份額逐步擴大。從價格來看，6月70城新房價格環(huán)比下降0.27%，同比下降3.69%（見圖2）。

圖1   2025年上半年新建商品房銷售面積與銷售額月度累計增速情況。數(shù)據(jù)來源：國家統(tǒng)計局

圖2  2024年6月-2025年6月70大中城市新建商品住宅價格同環(huán)比價格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢。數(shù)據(jù)來源：wind

一線城市房地產(chǎn)市場的韌性優(yōu)勢愈加凸顯。新房成交面積同比增幅達13%，復(fù)蘇力度顯著領(lǐng)先于二三線城市。在高端住宅領(lǐng)域，一線城市高凈值家庭的改善性需求推動主城核心區(qū)項目去化速度遠超外圍板塊，成為房地產(chǎn)市場新的增長極。下半年，市場分化或?qū)⑦M一步強化：少數(shù)核心城市有望通過高得房率產(chǎn)品維持乃至加強企穩(wěn)回升態(tài)勢，持續(xù)發(fā)揮風(fēng)向標(biāo)作用；但城市間與項目間冷熱不均持續(xù)加劇仍是大概率事件，多數(shù)城市及外圍板塊仍面臨去化壓力，仍在底部震蕩中尋求新平衡。

2）二手房市場：“以價換量”與“蹺蹺板效應(yīng)”

上半年，全國二手房市場呈現(xiàn)“前高后低”走勢，整體成交活躍度有所提升，但后續(xù)動能減弱。麟評居住大數(shù)據(jù)研究院監(jiān)測顯示，重點14城1-5月累計成交量同比上升14.9%，創(chuàng)2022年以來同期新高，但受3月需求集中釋放及5月傳統(tǒng)淡季影響，3月后成交量逐步下滑。從價格來看，壓力與分化并存：6月70城二手房價格環(huán)比降幅擴大至0.6%，同比降幅收窄至6.1%（見圖3）。

從城市比較來看，深圳、西安等城市上半年二手房成交累計同比增幅在3成以上，市場情緒較為高漲；重慶、合肥、濟南、南寧等城市迎來復(fù)蘇行情，雖然6月環(huán)比持降，但上半年累計同比增幅依舊顯著；部分三四線城市如東莞、煙臺等因去年基數(shù)較低，上半年成交也出現(xiàn)了大幅增長。

重點城市二手房已成為市場交易主力，新舊房之間的“蹺蹺板”偏向了二手房。數(shù)據(jù)顯示，重點14城自2023年上半年起，二手房成交占比持續(xù)攀升（見圖4）。2025年上半年，進一步升至69%，較去年同期提升3個百分點，這既有新房供應(yīng)下滑的原因，也有二手房源掛牌增加、“即買即住、所見所得”優(yōu)勢的影響。下半年，二手房成交量占比有望繼續(xù)上行。

圖3  2024年6月-2025年6月70大中城市二手住宅價格同環(huán)比價格指數(shù)算術(shù)平均變化趨勢。數(shù)據(jù)來源：wind

圖4  2019年上半年-2025年上半年重點14城新房和二手房成交量（單位：套）。數(shù)據(jù)來源：麟評大數(shù)據(jù)研究院。備注：重點14城包含北京、上海、深圳、廣州、蘇州、杭州、南京、成都、佛山、東莞、無錫、青島、廈門、鄭州

二、上游土地市場：縮量提質(zhì)

作為房地產(chǎn)的上游市場，全國土地市場上半年呈現(xiàn)縮量態(tài)勢。核心城市優(yōu)質(zhì)地塊土拍熱度維持高位，但三四線城市表現(xiàn)低迷，地方土地出讓收入總體下行。展望下半年，土地市場“縮量提質(zhì)”特征有望延續(xù)。少數(shù)熱點城市核心地塊憑借其稀缺性，或?qū)⒗^續(xù)支撐高溢價成交；而多數(shù)三四線城市的土地市場，預(yù)計仍將以底價成交為主。

1）土地市場總量收縮

上半年，全國土地市場呈現(xiàn)“縮量提質(zhì)”格局?？硕鸾y(tǒng)計數(shù)據(jù)顯示，2025年上半年（截至6月20日），全國300城經(jīng)營性土地成交建筑面積2.5億平方米，同比下跌8%（見圖5），創(chuàng)2010年以來同期新低。[1]在“好房子”政策導(dǎo)向下，地方政府嚴(yán)控供地規(guī)模的同時提升好地塊占比，帶動房企投資積極性回升，上半年平均溢價率達9.2%（見圖6），同比提高4.8個百分點。2025年6月土地流拍率為6%，回落至近年低位，前5個月的土地流拍率處于10%-20%。

杭州等少數(shù)核心城市熱度持續(xù)高漲，低能級市場則延續(xù)量價雙淡。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，TOP20城市出讓金占全國比重升至68%，較2024年全年51%大幅提高，共有19個城市宅地出讓金超百億元，包括核心一二線城市和2個三線城市。其中杭州表現(xiàn)尤為突出，公開市場涉宅地成交1161億元，同比激增96%，已經(jīng)接近其2024全年水平1169億元；北京憑借核心稀缺地塊供應(yīng)拉動成交破千億，海淀樹村地塊樓面價突破10萬元/㎡；上海徐匯單宗地塊達341億元。下半年，“控量提質(zhì)”仍是地方政府供地的合理策略。隨著城市更新穩(wěn)步推進，下半年與之相關(guān)的回購類宅地及大量優(yōu)質(zhì)核心板塊凈地出讓有望增多，進一步助推供求預(yù)期改善。

圖5   2024年6月至2025年6月全國經(jīng)營性用地的月度成交情況。注：本圖數(shù)據(jù)包括純住宅、商住和商辦用地，數(shù)據(jù)來源：克而瑞

圖6   2024年6月-2025年6月重點城市月度平均溢價率走勢。數(shù)據(jù)來源：克而瑞

2）土地出讓收入不到高峰期一半

財政部數(shù)據(jù)顯示，上半年全國國有土地使用權(quán)出讓收入為14271億元，同比下降6.5%，不到2021年同期的34436億元的一半。土地出讓收入下降主要受多重因素影響：土地供應(yīng)整體緊縮；房企在建項目開發(fā)及在售項目銷售進度趨緩，疊加債務(wù)與融資壓力，房企普遍以去庫存為主，新增拿地面積及金額相應(yīng)減少。盡管熱點及核心城市上半年頻現(xiàn)“地王潮”，涌現(xiàn)出多宗高總價、高單價地塊，但其數(shù)量及涉及城市均較為有限。

三、政策脈絡(luò)：錨定信心修復(fù)

上半年，中央以信心修復(fù)為政策新錨點。需求側(cè)減息，公積金與LPR同步下調(diào)；供給側(cè)加速城市更新與商品房收儲；供需關(guān)聯(lián)方面則加速推進現(xiàn)售模式，助推市場信心修復(fù)與發(fā)展模式轉(zhuǎn)型。

1）“回穩(wěn)”是房地產(chǎn)市場主基調(diào)

4月25日，中共中央政治局會議提出“持續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場穩(wěn)定態(tài)勢”，較之前的“止跌回穩(wěn)”有所加力，肯定2024年四季度以來新房銷售企穩(wěn)成果，但也強調(diào)仍需政策發(fā)力鞏固穩(wěn)定態(tài)勢。通過專項債券等工具收購符合條件的存量商品房轉(zhuǎn)化為保障房，優(yōu)化市場供需結(jié)構(gòu)。同時，土地收儲工作同步提速。2025年4月份以來，地方政府專項債收儲計劃公告頻次顯著增加，截至5月底，相關(guān)額度已達4700億元，涉及住宅用地面積逾9500公頃。

值得注意的是，6月13日的國務(wù)院常務(wù)會議明確提出“更大力度推動房地產(chǎn)市場止跌回穩(wěn)”，較4月政治局會議“持續(xù)鞏固穩(wěn)定態(tài)勢”的表述力度有所強化，反映出中央對近期市場波動的密切關(guān)注。

2）需求側(cè)持續(xù)減息

需求側(cè)減息可降低居民還款負(fù)擔(dān)，提升支付能力，助推信心修復(fù)。4月政治局會議定調(diào)后，公積金與LPR雙降：公積金貸款利率普降0.25個百分點，而5年期LPR下調(diào)10個基點，推動多地首套房貸利率觸及3.0%的歷史低點。需要指出的是，央行1月以特別國債補充銀行資本金的舉措，為需求側(cè)減息提供了較為扎實的基礎(chǔ)。

3）城市更新提升到全新的政策高度

城鎮(zhèn)化步入穩(wěn)定發(fā)展期，倒逼城市發(fā)展邏輯重構(gòu)，城市更新被提升到全新的政策高度。2024年，每3個中國人中，就有2個生活在城市，老舊小區(qū)改造滯后、城中村基礎(chǔ)設(shè)施薄弱等存量矛盾取代規(guī)模擴張成為城市發(fā)展的主要挑戰(zhàn)。城市更新行動可謂“一石三鳥”：既是提升居住品質(zhì)的民生工程，又是激活內(nèi)需的投資引擎，更是推動城市發(fā)展模式轉(zhuǎn)型的必經(jīng)路徑。城市更新正在將“以人為核心”的新型城鎮(zhèn)化理念轉(zhuǎn)化為可觸達的民生溫度，著力推進城中村及危舊房改造，并加大貨幣化安置力度，可釋放潛在剛需，加速庫存去化，緩解商品房高庫存壓力。

4）預(yù)售向現(xiàn)售的轉(zhuǎn)型加快

作為構(gòu)建房地產(chǎn)發(fā)展新模式的重要組成部分，預(yù)售向現(xiàn)售的轉(zhuǎn)型加快。2025年5月，河南信陽明確將商品房預(yù)售資金(即購房款)存入監(jiān)管賬戶設(shè)置為網(wǎng)簽備案前置環(huán)節(jié)。該文件印發(fā)后新出讓土地開發(fā)的商品房，一律實行現(xiàn)房制度。2025年7月，湖北荊門市提出有序推進現(xiàn)房銷售：對新出讓的優(yōu)質(zhì)房地產(chǎn)開發(fā)用地，優(yōu)先采用現(xiàn)房銷售模式開發(fā)；2026年1月1日起，新出讓土地開發(fā)的商品房，原則上實行現(xiàn)房銷售。

作為一種政策應(yīng)對，現(xiàn)房銷售有望解決預(yù)售制下購房者權(quán)益保護不足的問題，助推居民信心修復(fù)。但考慮到房地產(chǎn)開發(fā)周期長達2-3年左右，原先預(yù)售制承擔(dān)的融資功能需要有新的承接者，需要在開發(fā)貸、土地出讓方面進行相應(yīng)的配套改革，否則房企拿地會格外謹(jǐn)慎，對地方政府土地出讓造成較大影響。此外，從拿地到賣現(xiàn)房的2-3年時間里，房地產(chǎn)市場不確定性也會客觀上要求土地出讓時有一定的“折價”以對沖市場可能的風(fēng)險。

四、展望與建議：統(tǒng)籌“好房子”與“老房子”

喜憂參半的K型復(fù)蘇，意味著多數(shù)城市的市場磨底還未結(jié)束，“好房子”是市場新的增長引擎，這是共識。隨著城市化進入穩(wěn)定發(fā)展期，“好房子”建設(shè)的同時也要統(tǒng)籌好“老房子”，助推平穩(wěn)轉(zhuǎn)型。此外，需要加快存量的房與地的收儲進程，采取漸進式改革策略探索帶定金的現(xiàn)房銷售。

一是通過基礎(chǔ)性制度變革加快增量住房迭代。“好房子”是房地產(chǎn)發(fā)展新模式的關(guān)鍵詞，也是其落地的載體，底層邏輯是通過基礎(chǔ)性制度變革推動房地產(chǎn)供給側(cè)要素相對價格的變化，重構(gòu)各主體的激勵與行為，從而實現(xiàn)增量住房產(chǎn)品迭代。[2]

二是統(tǒng)籌好“老房子”，盡快明確土地使用權(quán)續(xù)期等關(guān)鍵政策。房子都會變老，統(tǒng)籌“老房子”是有序搭建相關(guān)基礎(chǔ)性制度不可或缺的一環(huán)。不少“老房子”的土地使用權(quán)已經(jīng)快到期，明確預(yù)期將有利于“老房子”煥發(fā)新活力。不妨借鑒香港“免補地價續(xù)期+年地租”模式，避免頻繁調(diào)整引發(fā)市場行為扭曲。[3]也可考慮到期后給予一定年限的免費續(xù)租疊加后續(xù)年限的年租制，如“20年免租+50年年租”或者“10年免租+60年年租”這樣的組合，通過明確續(xù)期政策為“老房子”更新改造賦能。

三是加快存量房與地的收儲。存量房與地的收儲，關(guān)系到房地產(chǎn)供求關(guān)系及其預(yù)期，是居民信心修復(fù)的重要支撐。收儲超預(yù)期，居民信心修復(fù)也大概率將超預(yù)期；反之亦然。這實際上是為房地產(chǎn)市場的復(fù)蘇注入國家信用的過程，是從K型復(fù)蘇邁向全面復(fù)蘇的關(guān)鍵一環(huán)。

四是探索帶定金的現(xiàn)房銷售。從預(yù)售制向現(xiàn)房銷售主導(dǎo)的轉(zhuǎn)變必然是一個長期過程，建議采取漸進式改革策略，及時根據(jù)市場反饋來進行政策優(yōu)化。定金比例為房價的10%左右，由第三方托管，交房時再辦理按揭，既避免購房者過早承擔(dān)風(fēng)險，也可以提前利用市場機制平滑現(xiàn)房銷售面臨的不確定性，還為銀行開發(fā)貸的發(fā)放提供了必要的依據(jù)，不少發(fā)達國家要求預(yù)訂比例超過50%才可申請開發(fā)貸。

（作者王美華來自國研科技集團國研網(wǎng)，王瑞民來自國務(wù)院發(fā)展研究中心市場經(jīng)濟研究所。本文僅代表作者個人學(xué)術(shù)觀點，與所供職單位無關(guān)。）