最高法院：商品房預(yù)售資金監(jiān)管額度外的款項(xiàng)，能否執(zhí)行劃扣？

房屋首次登記前，監(jiān)管額度外的款項(xiàng)，也應(yīng)優(yōu)先用于保障工程建設(shè)，不得執(zhí)行劃扣

閱讀提示：

商品房預(yù)售資金賬戶受有關(guān)部門監(jiān)管，重點(diǎn)監(jiān)管額度以外的款項(xiàng)，能否劃扣執(zhí)行？李營營律師團(tuán)隊(duì)長期專注研究與執(zhí)行有關(guān)業(yè)務(wù)的問題，并形成系列研究成果陸續(xù)發(fā)布。本期，我們以最高法院處理的執(zhí)行監(jiān)督案件為例，與各位讀者分享法院審理類似案件的思路。

裁判要旨：

房屋首次登記前，監(jiān)管額度外的款項(xiàng)，也應(yīng)優(yōu)先用于保障工程建設(shè)，不得執(zhí)行劃扣。

案件簡介：

1.2020年12月4日，某甲公司與城建局、農(nóng)業(yè)銀行就某商業(yè)樓開發(fā)項(xiàng)目簽訂商品房預(yù)售資金監(jiān)管協(xié)議，協(xié)議中約定重點(diǎn)監(jiān)管額度。

2.2022年4月，梁某向唐山中院申請執(zhí)行對某甲公司債權(quán)，請求扣劃監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度以外的資金3900余萬元。

3.2022年9月2日，唐山中院認(rèn)為項(xiàng)目處于施工階段，未完成房屋所有權(quán)首次登記，經(jīng)有關(guān)部門告知監(jiān)管額度動態(tài)調(diào)整，執(zhí)行裁定不予劃扣案涉資金。梁某不服執(zhí)行裁定，在異議請求被駁回后，向河北高院申請復(fù)議。

4.2023年，河北高院復(fù)議裁定駁回梁某申請。梁某不服復(fù)議裁定，向最高法院申請執(zhí)行監(jiān)督。

5.2024年5月27日，最高法院執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回梁某申訴。

爭議焦點(diǎn)：

房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度外的款項(xiàng)，能否執(zhí)行劃扣？

裁判要點(diǎn)：

一、對商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶應(yīng)審慎采取保全、執(zhí)行措施。

最高法院認(rèn)為，《最高人民法院關(guān)于充分發(fā)揮司法職能作用助力中小微企業(yè)發(fā)展的指導(dǎo)意見》第十四條規(guī)定：“依法保障建設(shè)工程領(lǐng)域中小微企業(yè)和農(nóng)民工合法權(quán)益。對商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶、農(nóng)民工工資專用賬戶和工資保證金賬戶內(nèi)資金依法審慎采取保全、執(zhí)行措施，支持保障相關(guān)部門防范應(yīng)對房地產(chǎn)項(xiàng)目逾期交付風(fēng)險，維護(hù)購房者合法權(quán)益，確保農(nóng)民工工資支付到位。凍結(jié)商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)刈〗ê统青l(xiāng)建設(shè)主管部門；除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，不得采取扣劃措施，不得影響賬戶內(nèi)資金依法依規(guī)使用?！弊罡呷嗣穹ㄔ?、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行三部門聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》要求：“人民法院對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施時要強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目竣工交付，損害廣大購房人合法權(quán)益。”

二、房屋首次登記前，商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)資金不得任意執(zhí)行劃扣。

（一）商品房預(yù)售資金重點(diǎn)監(jiān)管額度動態(tài)調(diào)整，額度以外資金仍應(yīng)優(yōu)先用于保障工程建設(shè)。

最高法院認(rèn)為，以上規(guī)定結(jié)合《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》相關(guān)規(guī)定和高新區(qū)城建局的回復(fù)意見可知，商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、維護(hù)購房者權(quán)益的重要舉措。重點(diǎn)監(jiān)管額度標(biāo)準(zhǔn)會定期調(diào)整公布，即使是重點(diǎn)監(jiān)管資金以外的資金，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，均應(yīng)優(yōu)先保障項(xiàng)目工程建設(shè)。

（二）案涉商品房項(xiàng)目仍在施工中，未完成房屋首次登記，不得執(zhí)行劃扣。

最高法院認(rèn)為，本案中，案涉商品房項(xiàng)目尚在施工建設(shè)，未完成房屋所有權(quán)初始登記，即使是重點(diǎn)監(jiān)管額度外的資金仍應(yīng)重點(diǎn)保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)。本案執(zhí)行債權(quán)因普通民間借貸產(chǎn)生，而非因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)，執(zhí)行機(jī)構(gòu)在項(xiàng)目施工建設(shè)階段駁回梁某的扣劃申請并無不當(dāng)。申訴人關(guān)于超出監(jiān)管額度外的資金，并不受限制的理由不能成立。此外，申訴人梁某提出的高新區(qū)城建局和農(nóng)業(yè)銀行唐山建南支行方面未履行監(jiān)管職責(zé)的理由，因執(zhí)行機(jī)構(gòu)不承擔(dān)用款申請的審批職能，監(jiān)管機(jī)構(gòu)是否未盡監(jiān)督審查義務(wù)，是否損害梁某的合法權(quán)益，不屬于本案的審查范圍。

綜上，最高法院認(rèn)為不得執(zhí)行劃扣案涉資金，執(zhí)行監(jiān)督裁定駁回梁某申訴。

案例來源：

《梁某、唐山某公司等執(zhí)行監(jiān)督執(zhí)行裁定書》[案號：最高人民法院(2024)最高法執(zhí)監(jiān)264號]

實(shí)戰(zhàn)指南：

一、執(zhí)行劃扣商品房預(yù)售監(jiān)管資金賬戶內(nèi)的資金需遵循特定條件。

為保障商品房項(xiàng)目順利開發(fā)，房地產(chǎn)市場總體穩(wěn)定，監(jiān)管部門通常會與房地產(chǎn)公司、商業(yè)銀行簽訂監(jiān)管協(xié)議，設(shè)立商品房預(yù)售資金監(jiān)管賬戶。監(jiān)管賬戶內(nèi)資金具有保障項(xiàng)目工程建設(shè)的特殊作業(yè)，不得任意執(zhí)行。實(shí)踐中，執(zhí)行法院通常會根據(jù)《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》進(jìn)行判斷，該文件不具有法律規(guī)范意義上的約束力，但在這類案件的司法實(shí)務(wù)中具有重要作用。

要執(zhí)行劃扣監(jiān)管賬戶內(nèi)資金，需依次審查三個問題：第一，申請執(zhí)行人是否具備工程款債權(quán)人等特殊身份；第二，監(jiān)管期間是否屆滿；第三，劃扣資金是否屬于監(jiān)管額度內(nèi)。除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，法院不得采取扣劃措施。

二、實(shí)踐中，各地監(jiān)管辦法存在差異，法院會結(jié)合監(jiān)管辦法、有關(guān)部門意見等綜合認(rèn)定資金能否執(zhí)行劃扣。

本案中，由于當(dāng)?shù)貙︻A(yù)售資金監(jiān)管額度采取動態(tài)調(diào)整方式，商品房項(xiàng)目尚在施工過程中、未完成房屋所有權(quán)首次登記，法院認(rèn)為超出監(jiān)管協(xié)議約定額度的資金也應(yīng)優(yōu)先用于保障工程建設(shè)。執(zhí)行法院、復(fù)議法院與最高法院參考《唐山市商品房預(yù)售資金監(jiān)管辦法》與當(dāng)?shù)刈〗ú块T意見，均未支持債權(quán)人執(zhí)行劃扣的請求。綜合來看，不享有工程價款等特殊權(quán)利的債權(quán)人申請執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的難度相對較大，我們建議這類債權(quán)人關(guān)注商品房項(xiàng)目竣工、首次登記時間，在期限到來后及時申請執(zhí)行。此外，與房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行商事交易的風(fēng)險較高，債權(quán)人應(yīng)盡量確保對方除在建工程外，持有其他無權(quán)利負(fù)擔(dān)的責(zé)任財(cái)產(chǎn)，或要求房地產(chǎn)企業(yè)提供擔(dān)保，以避免后續(xù)執(zhí)行不能的局面。

法律規(guī)定：

1.《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》一、商品房預(yù)售資金監(jiān)管是商品房預(yù)售制度的重要內(nèi)容，是保障房地產(chǎn)項(xiàng)目建設(shè)、維護(hù)購房者權(quán)益的重要舉措。人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的，應(yīng)當(dāng)及時通知當(dāng)?shù)刈》亢统青l(xiāng)建設(shè)主管部門。

人民法院對預(yù)售資金監(jiān)管賬戶采取保全、執(zhí)行措施時要強(qiáng)化善意文明執(zhí)行理念，堅(jiān)持比例原則，切實(shí)避免因人民法院保全、執(zhí)行預(yù)售資金監(jiān)管賬戶內(nèi)的款項(xiàng)導(dǎo)致施工單位工程進(jìn)度款無法撥付到位，商品房項(xiàng)目建設(shè)停止，影響項(xiàng)目竣工交付，損害廣大購房人合法權(quán)益。

除當(dāng)事人申請執(zhí)行因建設(shè)該商品房項(xiàng)目而產(chǎn)生的工程建設(shè)進(jìn)度款、材料款、設(shè)備款等債權(quán)案件之外，在商品房項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院不得采取扣劃措施。

2.《最高人民法院、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行關(guān)于規(guī)范人民法院保全執(zhí)行措施 確保商品房預(yù)售資金用于項(xiàng)目建設(shè)的通知》三、開設(shè)監(jiān)管賬戶的商業(yè)銀行接到人民法院凍結(jié)預(yù)售資金監(jiān)管賬戶指令時，應(yīng)當(dāng)立即辦理凍結(jié)手續(xù)。

商業(yè)銀行對于不符合資金使用要求和審批手續(xù)的資金使用申請，不予辦理支付、轉(zhuǎn)賬手續(xù)。商業(yè)銀行違反法律規(guī)定或合同約定支付、轉(zhuǎn)賬的，依法承擔(dān)相應(yīng)責(zé)任。

延伸閱讀：

1.房屋所有權(quán)首次登記后，預(yù)售資金監(jiān)管賬戶終止監(jiān)管，一般債權(quán)人可以申請執(zhí)行劃扣。

案例1：《慶陽某某房地產(chǎn)開發(fā)有限公司債務(wù)轉(zhuǎn)移合同糾紛執(zhí)行監(jiān)督裁定書》[案號：甘肅省高級人民法院(2025)甘執(zhí)監(jiān)5號]

甘肅高院認(rèn)為，根據(jù)沈某民訴訟代理人提供的證據(jù)，某甲公司已于2019年5月6日取得房商預(yù)字〔2019〕第003號《商品房預(yù)售許可證》，即可推證該項(xiàng)目已交付全部土地使用權(quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書。由以上事實(shí)可認(rèn)定，上述五方監(jiān)管協(xié)議實(shí)際是為監(jiān)管該項(xiàng)目銷售環(huán)節(jié)由房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)繳納的增值稅、城鎮(zhèn)維護(hù)建設(shè)稅、教育費(fèi)附加、地方教育附加、印花稅、土地增值稅、企業(yè)所得稅等各種稅款而簽訂的。綜上，案涉賬戶2728********在該項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記前，確為預(yù)售資金監(jiān)管賬戶，但自完成房屋所有權(quán)首次登記后，該賬戶已終止監(jiān)管，對于預(yù)售資金監(jiān)管賬戶中監(jiān)管額度內(nèi)的款項(xiàng)，人民法院可以采取扣劃措施。慶城法院采取強(qiáng)制劃扣措施在該項(xiàng)目完成房屋所有權(quán)首次登記后，并無不妥。

2.申請執(zhí)行人應(yīng)舉證證明預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金可執(zhí)行劃扣，法院需結(jié)合有關(guān)部門意見作出綜合認(rèn)定。

案例2：《岑1、馮1等借款合同糾紛執(zhí)行復(fù)議執(zhí)行裁定書》[案號：廣東省高級人民法院(2022)粵執(zhí)復(fù)440號]

廣東高院認(rèn)為，本案申請執(zhí)行人岑1與肇慶市華基房地產(chǎn)開發(fā)有限公司等被執(zhí)行人系民間借貸糾紛，該執(zhí)行案件性質(zhì)并不符合可由人民法院扣劃被執(zhí)行人商品房項(xiàng)目預(yù)售資金監(jiān)管賬戶的款項(xiàng)的情況，岑1亦未提供證據(jù)證明本案屬于可以扣劃預(yù)售資金監(jiān)管賬戶資金情形，而且項(xiàng)目所在地住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門也不同意肇慶中院扣劃該款項(xiàng)，故肇慶中院在本案執(zhí)行中暫不予劃扣該賬戶涉案資金符合前述通知要求，本院予以支持。