上海證券交易所官網(wǎng)顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房封閉式基礎(chǔ)設(shè)施證券投資基金(以下簡稱“匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT”)狀態(tài)于近日更新為“通過”。

01 背靠上海地產(chǎn)，可擴募資產(chǎn)豐富

招募說明書顯示，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的基金原始權(quán)益人為上海地產(chǎn)房屋租賃有限公司，基金管理人為匯添富基金管理股份有限公司，基礎(chǔ)設(shè)施項目運營管理服務(wù)機構(gòu)為上海城方租賃住房運營管理有限公司。

值得一提的是，原始權(quán)益人與運營管理服務(wù)機構(gòu)的控股股東均為上海地產(chǎn)集團。上海地產(chǎn)集團為市屬城市保障類國有企業(yè)集團，主要業(yè)務(wù)包括保障住房業(yè)務(wù)、城市更新與區(qū)域投資開發(fā)、商品房開發(fā)和不動產(chǎn)經(jīng)營、建筑材料業(yè)務(wù)和物業(yè)出租及場地出租等。2023年，上海地產(chǎn)集團營業(yè)收入合計為372.66億。

目前，上海地產(chǎn)集團資產(chǎn)規(guī)模全市最大，擴募資產(chǎn)儲備豐富，已累計籌措各類保租房房源約4.5萬套，占全市已籌措房源的1/8。其中，持有Rr4租賃住房超過2萬套，約占全市供應(yīng)總量的10%，位居全市首位。預(yù)計至“十四五”期末，將累計籌措保租房6萬套，約占全市“十四五”期末累計建設(shè)籌措總數(shù)10%。

可以看出，背靠上海地產(chǎn)集團的匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT，未來擁有豐富的可擴募資產(chǎn)。業(yè)內(nèi)人士指出，這一方面能夠為REITs的規(guī)模擴張?zhí)峁娪辛Φ闹С?，通過注入新資產(chǎn)，優(yōu)化資產(chǎn)組合，提升REITs的經(jīng)營能力和資信水平，從而降低融資成本；另一方面則可以為REITs帶來更多的現(xiàn)金流，進而提升其分紅率和投資人的收益。

02 區(qū)位優(yōu)勢顯著，產(chǎn)品設(shè)計有的放矢

根據(jù)招募說明書，匯添富上海地產(chǎn)租賃住房REIT的基礎(chǔ)設(shè)施項目分別為位于上海市閔行區(qū)申虹路的虹橋項目以及位于上海市閔行區(qū)南江洲路的江月路項目，項目性質(zhì)均為保障性租賃住房，項目估值為12.31億元。

2021-2023年，基礎(chǔ)設(shè)施項目實現(xiàn)營業(yè)收入5318.50萬元、6,318.78萬元、6,772.33萬元，實現(xiàn)凈利潤814.43萬元、1,011.95萬元、914.94萬元；2024年前三季度，實現(xiàn)營業(yè)收入5,554.90萬元，凈利潤1,182.19萬元。

截至2024年末，虹橋項目和江月路項目的時點出租率分別為91.38%和94.04%；截至2024年前三季度，續(xù)租率分別為56.96%和57.53%。租戶性質(zhì)上，基礎(chǔ)設(shè)施項目主要以個人租戶為主，占比均接近90%。

具體來看，虹橋項目地處虹橋商務(wù)區(qū)核心區(qū)，區(qū)域內(nèi)總部類企業(yè)聚集，周邊商業(yè)、醫(yī)療等生活配套完善。目前，項目共有可出租房源318套，公寓內(nèi)配有健身房等公共區(qū)域，房間內(nèi)居住設(shè)施配套齊全，租戶可“拎包入住”。其中，一居室254套，建筑面積32.2-66.9平方米；二居室64套，建筑面積87.5-101.5平方米。

江月路項目毗鄰浦江鎮(zhèn)，所在的北部地區(qū)被政府定位為打造為優(yōu)質(zhì)產(chǎn)業(yè)和產(chǎn)業(yè)鏈集聚高地，項目距離地鐵8號線江月路站僅300米，周邊有浦江城市生活廣場、仁濟醫(yī)院南院等商業(yè)生活配套。目前，項目共有可租房源1,080套，均為一居室，建筑面積30.08-58.27平方米。公寓內(nèi)家電家具家私配套齊全，租戶可實現(xiàn)“拎包入住”。

邁點注意到，基礎(chǔ)設(shè)施項目針對不同區(qū)域，有的放矢的進行了產(chǎn)品設(shè)計。例如虹橋項目沒有緊鄰地鐵站，但其所在區(qū)位企業(yè)密集，無需過多考慮地鐵沿線需求，同時房源規(guī)模相對較?。欢侣讽椖坑捎谝?guī)模較大，同時所在區(qū)位距離上海老城區(qū)較遠，目標(biāo)客群需照顧到地鐵沿線需求，因此在選址上緊鄰地鐵站。

此外，就戶型設(shè)計來看，虹橋項目的核心客群依然為單身或者小夫妻群體，但同時也兼顧了家庭需求，體現(xiàn)出當(dāng)下愈發(fā)多元的租住需求。