險(xiǎn)資不動(dòng)產(chǎn)投資又有新指引。

12月20日，國家金融監(jiān)督管理總局發(fā)布的《保險(xiǎn)資金運(yùn)用內(nèi)部控制應(yīng)用指引第5號——不動(dòng)產(chǎn)投資》（下稱《指引》）要求，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，至少要關(guān)注資產(chǎn)負(fù)債錯(cuò)配風(fēng)險(xiǎn)、市場風(fēng)險(xiǎn)、流動(dòng)性風(fēng)險(xiǎn)、法律合規(guī)風(fēng)險(xiǎn)及操作風(fēng)險(xiǎn)等。

所謂不動(dòng)產(chǎn)投資，指的是包括以物權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)方式持有的投資性不動(dòng)產(chǎn)以及主要投資于此類資產(chǎn)的股權(quán)投資基金等不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品?！吨敢访鞔_，保險(xiǎn)公司委托保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，保險(xiǎn)資產(chǎn)管理機(jī)構(gòu)參照《指引》有關(guān)要求執(zhí)行。

根據(jù)《指引》，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，應(yīng)當(dāng)遵循相關(guān)法律法規(guī)及監(jiān)管要求，建立覆蓋底層資產(chǎn)的關(guān)聯(lián)交易控制機(jī)制，履行關(guān)聯(lián)交易審批及信息披露、報(bào)告等職責(zé)，防止股東、實(shí)際控制人、董事、監(jiān)事、高級管理人員等利用關(guān)聯(lián)交易損害公司的利益。

《指引》要求，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，要設(shè)置相應(yīng)的部門或崗位，明確相關(guān)部門或崗位的職責(zé)權(quán)限，確保不動(dòng)產(chǎn)投資業(yè)務(wù)不相容部門或崗位相互分離、制約和監(jiān)督。在崗位設(shè)置上，則要合理設(shè)置不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)崗位，配備符合監(jiān)管要求、具有不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)經(jīng)驗(yàn)的專業(yè)人員。

具體來看，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，要建立覆蓋項(xiàng)目篩選、立項(xiàng)審批、盡職調(diào)查、商務(wù)談判、投資決策、協(xié)議簽署、交易執(zhí)行、投后管理等各個(gè)業(yè)務(wù)環(huán)節(jié)的操作流程或操作細(xì)則，明確各個(gè)環(huán)節(jié)、有關(guān)崗位的職責(zé)要求、銜接方式及操作標(biāo)準(zhǔn)。保險(xiǎn)公司要定期檢查和評估不動(dòng)產(chǎn)投資相關(guān)制度的執(zhí)行情況。

在項(xiàng)目篩選和立項(xiàng)上，保險(xiǎn)公司以物權(quán)或項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)，要建立項(xiàng)目篩選和儲備機(jī)制，根據(jù)資產(chǎn)配置計(jì)劃建立項(xiàng)目儲備庫，明確項(xiàng)目篩選原則及入庫標(biāo)準(zhǔn)。對擬投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目進(jìn)行初步篩選后，具備投資價(jià)值的項(xiàng)目，由投資執(zhí)行部門或崗位按照程序提交投資決策機(jī)構(gòu)或其授權(quán)機(jī)構(gòu)或授權(quán)人員進(jìn)行立項(xiàng)審批。

《指引》明確指出，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資盡職調(diào)查，重點(diǎn)關(guān)注以下要素：

（一）擬投資的不動(dòng)產(chǎn)項(xiàng)目的產(chǎn)權(quán)狀況、區(qū)位狀況、管理權(quán)狀況以及土地使用年限等；

（二）以物權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)的，重點(diǎn)關(guān)注擬投資標(biāo)的權(quán)證狀況、權(quán)證限制狀況等；

（三）以項(xiàng)目公司股權(quán)方式投資不動(dòng)產(chǎn)的，重點(diǎn)關(guān)注項(xiàng)目公司產(chǎn)權(quán)歸屬、資產(chǎn)抵押、負(fù)債狀況、經(jīng)營范圍、不動(dòng)產(chǎn)用途、法律訴訟等；

（四）投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品的，重點(diǎn)關(guān)注投資機(jī)構(gòu)的投資管理能力、產(chǎn)品的合法合規(guī)性、基礎(chǔ)資產(chǎn)的可靠性和充分性，及投資策略和投資方案的可行性等；

（五）其他影響交易安全和保險(xiǎn)資金投資安全的要素。

保險(xiǎn)公司投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品，要與投資機(jī)構(gòu)簽訂投資合同或者協(xié)議，載明當(dāng)事人權(quán)利義務(wù)、管理費(fèi)率、業(yè)績報(bào)酬、管理團(tuán)隊(duì)關(guān)鍵人員變動(dòng)、投資機(jī)構(gòu)撤換、利益沖突處理、風(fēng)險(xiǎn)防范、信息披露、異常情況處置、資產(chǎn)退出安排以及責(zé)任追究等事項(xiàng)。保險(xiǎn)公司要通過法律文件約定等方式，確保投資不動(dòng)產(chǎn)金融產(chǎn)品形成的財(cái)產(chǎn)獨(dú)立于投資機(jī)構(gòu)、托管機(jī)構(gòu)和其他相關(guān)機(jī)構(gòu)的固有財(cái)產(chǎn)及其管理的其他財(cái)產(chǎn)。

在投資決策方面，《指引》強(qiáng)調(diào)，保險(xiǎn)公司開展不動(dòng)產(chǎn)投資，要建立符合公司治理要求的投資決策體系，明確各層級、環(huán)節(jié)、部門和有關(guān)崗位的職責(zé)，嚴(yán)格按照內(nèi)部投資決策流程、授權(quán)制度執(zhí)行。同時(shí)還要建立和完善投資決策保障機(jī)制，如文件管理、回避機(jī)制、項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)責(zé)任制、決策執(zhí)行跟蹤督辦、責(zé)任追究等。

在投后管理上，《指引》指出，應(yīng)當(dāng)根據(jù)監(jiān)管規(guī)定加強(qiáng)投后管理，建立以風(fēng)險(xiǎn)控制為主導(dǎo)的投后管理制度和流程。要嚴(yán)格規(guī)范項(xiàng)目公司名稱，限定其經(jīng)營范圍，項(xiàng)目公司不得對外進(jìn)行股權(quán)投資。

對于不動(dòng)產(chǎn)投資的投后管理要點(diǎn)，《指引》列出了多項(xiàng)內(nèi)容，包括：

（一）項(xiàng)目權(quán)屬情況，項(xiàng)目建設(shè)運(yùn)營和財(cái)務(wù)等情況；

（二）項(xiàng)目公司及其股東的重大股權(quán)變化、高級管理人員的重大變化、重大資產(chǎn)變動(dòng)、重大違法違規(guī)及重大法律糾紛等情況；

（三）項(xiàng)目公司、托管人履職能力及勤勉盡責(zé)情況；

（四）項(xiàng)目的信息披露情況；

（五）項(xiàng)目的后期開發(fā)進(jìn)展、后續(xù)融資和投資資金使用情況，項(xiàng)目估值情況，資產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)分類及資產(chǎn)減值準(zhǔn)備計(jì)提情況；

（六）抵質(zhì)押物、增信措施的有效性及變化情況；

（七）項(xiàng)目開發(fā)不同階段的相關(guān)權(quán)證辦理及過戶情況；

（八）項(xiàng)目風(fēng)險(xiǎn)處置情況，包括項(xiàng)目展期、訴訟、清收等；

（九）其他影響保險(xiǎn)資金投資安全的事項(xiàng)。

《指引》要求，保險(xiǎn)公司要建立不動(dòng)產(chǎn)投資項(xiàng)目退出的決策機(jī)制及相關(guān)流程，持續(xù)追蹤不動(dòng)產(chǎn)行業(yè)政策，采取項(xiàng)目走訪檢視、項(xiàng)目公司治理管理、投資契約管理等方式，定期跟蹤投資項(xiàng)目經(jīng)營情況與財(cái)務(wù)狀況，分析、識別項(xiàng)目退出時(shí)機(jī)，并按照退出決策機(jī)制及相關(guān)流程適時(shí)推進(jìn)項(xiàng)目退出。保險(xiǎn)公司要保留項(xiàng)目退出決策及執(zhí)行的書面文件。