簽了購房協(xié)議，付了房款，

卻因未符合購房資格

而沒法順利交房。

協(xié)議突然中止，

買家支付了違約金，

那么這筆錢能向中介要回嗎？

近日，中級人民法院（審理了這樣一起案件，最終該院判決中介未盡到告知義務，退還服務費，并承擔買家支付的60%違約金。

剛付了房款

卻獲知并沒有購房資格

2021年4月，李女士與丈夫協(xié)議離婚，約定將婚內(nèi)一套房屋歸女兒所有。離婚后，李女士與友鄰中介公司簽訂協(xié)議，出賣了該套房屋，并應中介公司要求，提供了離婚證和離婚協(xié)議等材料。

同年6月，李女士又在該公司的介紹下，與顧先生夫婦簽訂《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》，約定李女士購買顧先生夫婦倆的一套價值268萬元的房產(chǎn)，并約定雙方按照總房價款的百分之一支付中介公司居間報酬，以及如果一方違約，違約方需要按總房價款的20%向守約方支付違約金等。

此后，李女士向顧先生夫婦支付了前期購房款265萬元，向友鄰公司支付了中介費16,800元。然而在辦理相關手續(xù)時李女士才獲知，2021年1月出臺的《關于促進本市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的意見》第三條規(guī)定：“嚴格執(zhí)行住房限購政策。夫妻離異的，任何一方自夫妻離異之日起3年內(nèi)購買商品住房的，其擁有住房套數(shù)按離異前家庭總套數(shù)計算?！卑凑宅F(xiàn)行政策，離異不滿3年的她，并不符合再次購房的要求，導致她和顧先生夫婦之間的房產(chǎn)買賣協(xié)議無法正常履行。

無奈之下李女士訴至法院，要求解除房產(chǎn)買賣協(xié)議，法院判決雙方合同解除，顧先生夫婦返還李女士已付房款，但李女士作為違約方，顧先生夫婦可請求其按約支付違約金，并酌定李女士承擔違約金26.8萬元。

沒能買上房，卻還支付了一大筆違約金，李女士氣憤不已。她認為中介公司作為專業(yè)的服務機構，應該對相關政策非常了解，并且她賣出的房屋也是通過同一個中介介紹出售，對她離異的情況已經(jīng)知曉。在這樣的情況下，中介卻未告知她并不符合購房資格，還促成她再次購房，造成了損失。中介公司應該返還中介費，并承擔她向賣家支付的違約金。

中介公司則認為，其不存在隱瞞或者故意損害李女士利益的行為，而是按照協(xié)議履行了相關義務，盡到了中介的職責。李女士應該支付必要的中介服務活動費，并且對于房屋買賣這種重大的民事行為，李女士應當有確認自己購房資格的義務，需主動查詢相關房產(chǎn)政策?，F(xiàn)因李女士自己不去了解而造成了損失，應當自己承擔相關責任。

雙方協(xié)商不成，李女士將中介公司告上了法院，請求解除雙方簽訂的居間協(xié)議，中介公司返還中介費16,800元以及賠償李女士損失26.8萬元。

法院：

委托人和中介公司均需擔責

一審法院認為，本案中，李女士因中介公司未告知限購政策導致房產(chǎn)買賣協(xié)議無法繼續(xù)履行，并支付了相應的違約金，該案的審理事關政策波動背景下的房地產(chǎn)交易市場，對房地產(chǎn)買賣過程中雙方權利義務的認定具有典型意義，能夠?qū)Ψ课葜薪榉帐袌霎a(chǎn)生規(guī)范化指導作用，屬具有普遍法律適用指導意義的案件，故申請?zhí)峒売芍性簩徖?。中院遂根?jù)相關法律規(guī)定作出由該院審理的裁定。

一中院經(jīng)審理后認為

本案的爭議焦點在于：1.李女士和中介公司之間的《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》是否應當解除；2.李女士所遭受損失的過錯責任如何認定。

第一

該協(xié)議是雙方的真實意思表示，內(nèi)容不違反法律規(guī)定，應為合法有效?，F(xiàn)因房屋限購政策的緣故，李女士不具備購房資格，致使雙方簽訂協(xié)議的目的不能實現(xiàn)，根據(jù)相關法律規(guī)定，委托人或受委托人可以隨時解除居間合同，故對于李女士要求解除協(xié)議的訴請，該院予以支持，其已支付的居間費16,800元應由中介公司予以退還。

需要指出的是，從內(nèi)容看，《房地產(chǎn)買賣居間協(xié)議》區(qū)別于一般意義的居間協(xié)議，其內(nèi)容兼合多種法律關系，除通常意義上的由中介公司向李女士報告訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務外，中介公司還需履行協(xié)助李女士交換房屋、辦理過戶手續(xù)等義務，故中介公司主張已完成居間義務而不同意解除協(xié)議的理由不成立。

第二

對于損失賠償，應在確定損失范圍的基礎上根據(jù)各自過錯大小予以認定。本案中，李女士因無法履行協(xié)議，導致與案外人間的房屋買賣糾紛中被判定違約并承擔了26.8萬元的違約金，對該部分損失的承擔應綜合雙方各自的職責、義務及履約情況等予以判定。

首先，就李女士而言，其作為有完全民事行為能力的成年人，在進行購買房地產(chǎn)這類重大民事法律行為時，理應盡到應有的審慎義務，對于政府部門公布的相關購房政策，有義務進行學習和了解，并在購房前對自己的購房資質(zhì)作出相應判斷。但李女士疏于了解亦未向中介公司主動詢問相關事宜，自身存在一定過錯。

其次，就中介公司而言，作為具有專業(yè)知識的房地產(chǎn)中介機構，其收取中介服務費即應提供相應的專業(yè)指導及服務，這也是社會分工下的行業(yè)要求。

本案中，中介公司協(xié)助李女士出售自己的房屋在先，已經(jīng)知曉了其離婚的基本事實，在政府部門已經(jīng)出臺與離婚相關的限購政策背景下，理應對李女士的購房資格加以關注并及時提供政策指導和專業(yè)幫助，但中介公司在這方面的工作明顯存在缺失，在案證據(jù)顯示中介公司并未向李女士提示過資質(zhì)問題或主動詢問她的購房資質(zhì)情況，難言其盡到了中介機構應盡的基本義務及專業(yè)服務，故中介公司對李女士因限購政策致購房失敗而遭受的損失存在過錯。

綜合雙方應負的民事義務、民事責任及在本案中的過錯大小，中院認定系爭損失由李女士、中介公司按4:6比例分擔為宜，中介公司應賠償李女士損失16.08萬元。

中院遂作出上述一審判決，判決后雙方均未上訴。