在2017年年末多個監(jiān)管部門共同推進去通道、去杠桿的背景下，2018年開年，面對資金鏈壓力，房企紛紛拓寬融資渠道，其中多家房企尋求海外融資渠道。易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進表示，國內(nèi)市場融資審批趨嚴(yán)，獲取現(xiàn)金流是房企目前首要考慮的重點。

地產(chǎn)公司頻繁發(fā)行海外債

瑞安房地產(chǎn)有限公司(瑞安房地產(chǎn)，00272.HK)美國紐約時間2018年2月26日公告，其全資附屬公司Shui On Development（瑞安發(fā)展）將向亞洲及歐洲之機構(gòu)投資者進行票據(jù)國際發(fā)售——本金總額16億元人民幣。票據(jù)于2021年3月2日到期，將按每年6.875%之利率計息，自2018年9月2日起每半年于每年的3月2日及9月2日支付。在扣除費用、傭金及開支后，凈額約為15.79億元。

瑞安擬使用票據(jù)之所得款項凈額償還將于短期內(nèi)到期之現(xiàn)有債務(wù)，并用余額撥付資本開支。根據(jù)公告，2017年7月1日至2018年1月5日期間，瑞安集團已償還銀行借款合計56.14億元，并產(chǎn)生額外銀行借款合計77.50億元。以此來看，16億元票據(jù)遠遠無法覆蓋瑞安房地產(chǎn)的負(fù)債。

2月27日，建業(yè)地產(chǎn)股份有限公司（建業(yè)地產(chǎn),00832.HK）發(fā)行3億美元（約18.9億元人民幣）、2021年到期票息6.5%優(yōu)先票據(jù)。票據(jù)將由2018年3月5日（包括該日）起計息，年息率為6.5%，自2018年9月5日起于每年的3月5日及9月5日以后半年度償方式支付。建業(yè)地產(chǎn)表示，其擬運用在中國境外進行的建議票據(jù)發(fā)行的所得款項凈額償還其現(xiàn)有債項。

截至2017年12月31日的12個月，建業(yè)地產(chǎn)取得物業(yè)合同銷售總額304.15億元，同比增加為51.0%，總合同銷售建筑面積458.4175萬平方米，同比增加為65.8%。

同日發(fā)布境外融資公告的房企還有雅居樂集團控股有限公司（雅居樂集團，03383.HK）、禹洲地產(chǎn)股份有限公司（禹洲地產(chǎn)，01628.HK）等。雅居樂集團和禹洲地產(chǎn)目前還未訂立購買協(xié)議。

雅居樂集團公告稱，擬進行優(yōu)先永續(xù)資本證券的國際發(fā)售，有意將建議證券發(fā)行所得款項用于為若干現(xiàn)有債務(wù)再融資。禹洲地產(chǎn)表示擬以要約形式于美國境外發(fā)行票據(jù)，擬將所得款項凈額主要用作現(xiàn)有債務(wù)再融資及少部分用作一般營運資金用途。

A股市場上，輕資產(chǎn)運營產(chǎn)業(yè)新城的華夏幸福基業(yè)股份有限公司（華夏幸福，600340.SH）曾在2017年12月30日公告，其境外間接全資子公司CFLD (CAYMAN) INVESTMENT LTD. 在該月完成完成境外發(fā)行5億美元的高級無抵押定息債券和3.5億美元的次級擔(dān)保永久證券，并在上述5億美元高級無抵押定息債券的基礎(chǔ)上向境外專業(yè)投資人增發(fā)1.5億美元的高級無抵押定息債券。票面利率為6.50%，按面值平價發(fā)行，2020年12月21日到期。

華夏幸福表示，此舉有利于進一步改善公司債務(wù)結(jié)構(gòu)、拓寬融資渠道，推進公司產(chǎn)業(yè)新城建設(shè)，并為建立境外市場良好信用打下基礎(chǔ)，符合公司的發(fā)展戰(zhàn)略。春假之后，華夏幸福還公告將發(fā)行50億元的公司債券。

開發(fā)商融資難還會持續(xù)

可以說，“國際發(fā)售”“債務(wù)再融資”“拓寬融資渠道”是房企在融資越來越難的當(dāng)下的無奈之舉。此前的2017年12月下旬，銀監(jiān)會下發(fā)的《關(guān)于規(guī)范銀信類業(yè)務(wù)的通知》明確提及，商業(yè)銀行和信托公司開展銀信類業(yè)務(wù)，不得將信托資金違規(guī)投向房地產(chǎn)、地方政府融資平臺、股票市場、產(chǎn)能過剩等限制或禁止領(lǐng)域。此外，新年伊始，銀行額度增加，放款速度有所加快，不過部分銀行和地區(qū)的首套房貸款利率最高已達到基準(zhǔn)上浮30%。房企資金流勢必承壓。

億翰智庫分析認(rèn)為，海外融資可能成為2018年房企獲取資金的新渠道。2017年1-12月，國內(nèi)貸款2.5萬億元，同比增長17.3%；利用外資168億元，同比增長19.8%；自籌資金5.1萬億元，同比增長3.5%；其他資金8.0萬億元，同比增長8.6%。從數(shù)據(jù)中可以發(fā)現(xiàn)，利用外資的同比增長幅度是最大的，主要原因有：第一，監(jiān)管對于金融機構(gòu)進入房地產(chǎn)行業(yè)的要求越來越嚴(yán)格，特別是十九大對于房子住而非炒的基調(diào)已經(jīng)定下了，未來投機性的資金更加難以進入房地產(chǎn)。

第二，國外經(jīng)濟體，尤其是美歐等經(jīng)濟區(qū)域，經(jīng)過長期的寬松政策后，整體經(jīng)濟環(huán)境開始復(fù)蘇，融資環(huán)境逐漸向上。

第三，近期人民幣相對于美元來看逐漸走強，變相的降低了海外融資成本。

此外，業(yè)內(nèi)人士分析稱，在目前合規(guī)和準(zhǔn)入門檻為上的市場環(huán)境下，中小房企從資本市場融資的能力越來越弱，資金會更多地流向大房企和優(yōu)質(zhì)的項目，融資能力強的大房企反而有進一步擴張的可能。

嚴(yán)躍進表示，對于當(dāng)前中國房地產(chǎn)市場來說，融資收緊不能簡單理解為打壓，而要理解為規(guī)范，比如要求項目四證齊全、企業(yè)資本金達到30%、開發(fā)商二級以上資質(zhì)等等。換而言之，正常的房地產(chǎn)供給側(cè)結(jié)構(gòu)性改革，依然會有融資支持。而收緊的表述，更多的是對違規(guī)資金的收緊。所以利空雖然有，但長遠看有助于防范房企等金融風(fēng)險。