1985年冬，蕭瑟的寒風(fēng)吹起了人類近代史最大的國(guó)家泡沫。廣場(chǎng)協(xié)議剛剛過(guò)去不到兩個(gè)月，美國(guó)報(bào)紙頭版上刊登了一則消息。一位日本商人以6.1億美元要購(gòu)買(mǎi)大廈。

而登上頭版的原因并不是這個(gè)令人咂舌的金額，而是最終成交價(jià)的原因。原本美國(guó)人對(duì)大廈報(bào)價(jià)4億美元，雙方確定交易后，日本人發(fā)來(lái)一份新合同，標(biāo)價(jià)6.1億美元。

美國(guó)人不理解，但日本人向美國(guó)人這樣解釋：親愛(ài)的兄弟，我們老板在前天吉尼斯世界紀(jì)錄看到，歷史上單個(gè)大樓出售的最高價(jià)是6億美元。所以想打破這個(gè)記錄，希望貴方成全。

多年后，西虹市首富王多魚(yú)先生，若有所思，難道當(dāng)年這位買(mǎi)家，是我二大爺？隨后幾年，美國(guó)的國(guó)家象征建筑“洛克菲勒中心”被三菱公司以14億美元收購(gòu)，美國(guó)文化標(biāo)志哥倫比亞影視被索尼34億美元收購(gòu)，巔峰時(shí)，日本人買(mǎi)下了美國(guó)10%的不動(dòng)產(chǎn)。叫囂著讓美國(guó)成為日本的第“四十三個(gè)縣”，而美國(guó)則高呼，這是繼珍珠港后，日本的第二次入侵。

而這一切的喧囂，隨著昭和泡沫劈裂，平成蕭條的到來(lái)，戛然而止。日本高位接盤(pán)房產(chǎn)的一代，人生信條被摧毀，或斷供，或殘喘，或臥軌。房子從買(mǎi)到租，改變了一代人的生活習(xí)慣。但在大家高呼失去三十年的同時(shí)，在0通脹的背景下，不知不覺(jué)東京的地價(jià)居然已經(jīng)連漲了十年。租房比例不斷下降，買(mǎi)房比例不斷上升，時(shí)代的拐點(diǎn)若隱若現(xiàn)，疊加日元今年的持續(xù)貶值，身邊的中日朋友，目光開(kāi)始重新回到房地產(chǎn)這個(gè)永恒的產(chǎn)業(yè)。我是老蕭，今天咱們來(lái)聊聊日本人如何貸款買(mǎi)房。

#1 整體概覽

開(kāi)宗明義，這期不是廣告。其中不涉及任何公司，任何推薦，甚至任何建議。

在日買(mǎi)房貸款主要分三種，個(gè)人自住貸款、個(gè)人投資貸款、法人貸款。

網(wǎng)絡(luò)上日吹們喜歡說(shuō)的零首付、低利息，基本都是個(gè)人自住貸款模式。永駐或入籍身份下，貸款金額通常是十年年薪，利息在0.3%-0.5%之間。這基本算是社畜們高額納稅后的一次性返還補(bǔ)助。?至于投資貸款，根據(jù)銀行不同，信用不同，通常在2%-3%之間。貸款金額和個(gè)人資產(chǎn)，年收，信用掛鉤。

至于法人貸款，這基本金額上億日元起步，到幾十億日元不等。以公司名義購(gòu)買(mǎi)整棟樓居多。這點(diǎn)感興趣的人多，我單開(kāi)一期。一句話解釋：普通玩家請(qǐng)選擇標(biāo)準(zhǔn)模式，高級(jí)玩家選擇自定義模式。

另外，這里要明確一點(diǎn)，在日本貸款買(mǎi)房，和國(guó)內(nèi)買(mǎi)房的有億點(diǎn)不同。如果抱著買(mǎi)房既要投資、又要自住的雙重野心來(lái)玩這個(gè)游戲，大概率褲衩不保。

在日本，這個(gè)游戲規(guī)則是“自住房不投資，投資房不自住”。兩者利率不同，審核標(biāo)準(zhǔn)不同。

這里有人肯定會(huì)說(shuō)，我房買(mǎi)來(lái)是住是租還不是我自己說(shuō)了算？表面上聲稱自住，照樣出租，總不能監(jiān)控我后續(xù)操作吧？這話但凡你和黑田東彥（日本央行行長(zhǎng)）不沾親帶故，都說(shuō)不出來(lái)。

對(duì)銀行來(lái)說(shuō)，您這屬于資金用途欺騙。普通人騙銀行，銀行是你爹。高級(jí)玩家騙銀行，你是銀行爹。

另外投資房和自住房的選擇也完全不同，投資房講究地段為王，只要地段好，大小，舒適，環(huán)境，便利都不是事兒。畢竟這玩意基本都是租給學(xué)生和社畜。對(duì)于這兩者來(lái)說(shuō)，沒(méi)有歧視意思，核心需求只有一個(gè)：通勤短，房間能放下這七尺之身就湊合。

自住的話，各花入各眼，百貨應(yīng)百人。每個(gè)人考慮的東西不一樣，不多說(shuō)了。

此外，日本買(mǎi)房有些方面也跟中國(guó)類似，好房需要搶，基本操作是熱門(mén)新盤(pán)靠搖號(hào)，優(yōu)質(zhì)中古拼手速。真正的好房無(wú)論在哪里都緊俏，畢竟人類自誕生以來(lái)就是對(duì)優(yōu)質(zhì)地皮有著不可磨滅的原始霸占欲，這點(diǎn)已經(jīng)深刻到基因里了。 好了，接下來(lái)，我們一步步掰開(kāi)揉碎來(lái)聊日本貸款買(mǎi)房的步驟。

#2貸款買(mǎi)房主要步驟

1 銀行審核：

黃奇帆先生曾說(shuō)：金融的本質(zhì)是信用，杠桿與風(fēng)險(xiǎn)。

銀行作為評(píng)估審核機(jī)構(gòu)首先要考量的就是個(gè)人信用。這也是銀行審核最重要的環(huán)節(jié)。

可能造成不良記錄的行為主要有：信用卡違約、貸款逾期，債務(wù)違約，甚至是手機(jī)欠費(fèi)。

一句話說(shuō)明：在日本，失去信用，等于社會(huì)性死亡。

2、還款能力

還款能力主要包含身份，比如來(lái)日年限，永駐還是歸化。

經(jīng)濟(jì)情況，主要看申請(qǐng)人的自有資金、年收入、供職公司的規(guī)模和資質(zhì)。值得一提的是，跳槽多少也在觀察范圍內(nèi)，在日本，穩(wěn)定是個(gè)加分項(xiàng)。喜歡折騰是個(gè)減分項(xiàng)。

至于0首付問(wèn)題，只針對(duì)永駐和日籍。金額是十年稅前年薪。按照標(biāo)準(zhǔn)30出頭，600萬(wàn)年收的普通社員來(lái)算。6000萬(wàn)年化0.3%的貸款9成可以拿下。

至于外國(guó)人，兩個(gè)辦法：

1、大手會(huì)社的可以去日本銀行，如三井，三菱。年化大約2%左右，普通公司去日本境內(nèi)的中國(guó)銀行，建設(shè)銀行等，年化大概在3%左右。在池袋要是碰到有人和你說(shuō)，他能幫你搞定貸款，數(shù)值過(guò)于偏差，甚至和你聊9出13歸。你可以大聲說(shuō)一句：感謝您八輩祖宗，回見(jiàn)了您勒。

2、試試“提攜銀行”和“信用金庫(kù)”，這個(gè)思路可以理解為，銀行不接受面向海外個(gè)人的貸款業(yè)務(wù)，但對(duì)有合作的開(kāi)發(fā)商和長(zhǎng)期的客戶做連帶保證那就可以。一句話解釋，你信用不行，去找擔(dān)保人來(lái)做。日本銀行是絕對(duì)的風(fēng)險(xiǎn)厭惡者，我可以不掙錢(qián)，少掙錢(qián)，但不能被騙錢(qián)。畢竟他們也不敢跑路。

最后再說(shuō)個(gè)經(jīng)驗(yàn)之談，如果資質(zhì)始終差點(diǎn)，可以考慮結(jié)婚，最好有娃。日本銀行對(duì)于家庭的審核會(huì)放寬很多，至于為嘛。其一：日本都連續(xù)多少年人口下降了，只要你愿意結(jié)婚生娃，政策嘛，都可以聊。其二：都說(shuō)中年人最好欺負(fù)，你都結(jié)婚生娃了，當(dāng)牛做馬還不是常態(tài)。咋，你還敢心一橫，錢(qián)不還，丟下孤兒寡母嘛。

至于那些抱著紙片人老婆的宅男，三次元的銀行懶得和二次元的男人battle。

?3、銀行審核分為假審查、本審查，也就是對(duì)應(yīng)的初審、終審。

初審基本完成9成工作了。終審就是走個(gè)程序。除非你日語(yǔ)能力極差、問(wèn)你貸款3000，你聽(tīng)成我要上天。這情況，就別聊什么自行車了。還有材料造假、在短期內(nèi)離職或房子本身出現(xiàn)問(wèn)題，非極端情況終審不會(huì)再被篩。

2 決算、簽約、交房

當(dāng)順利通過(guò)銀行審核，放款成功，恭喜。緊接著需要做的是決算、簽約。這里可分兩種情況，一種是購(gòu)入新房，另一種是購(gòu)二手房。

第二種著重說(shuō)明一點(diǎn)，這里存在“白紙解約”這樣一個(gè)概念。即，如果銀行初審出現(xiàn)問(wèn)題無(wú)法放款，“融資特約”失敗，申請(qǐng)人可與房東進(jìn)行“白紙解約”，不收取任中間費(fèi)用，個(gè)人、房東、銀行的三方關(guān)系清爽。

如果順利通過(guò)銀行審核，皆大歡喜，開(kāi)始正常按揭還款，法人名義貸款的情況則通過(guò)法人賬戶還貸。

?3 年利、貸款額度、還款年限

由于上世紀(jì)九十年代日本房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)泡沫的破滅，日本一直奉行低貸款、低利率的購(gòu)房福利，以刺激消費(fèi)振興經(jīng)濟(jì)，甚至逼出了日本央行“掀翻凱恩斯棺材板”的負(fù)利率政策……但日本經(jīng)濟(jì)始終處于通縮狀態(tài)，不少資深海外投資客笑稱，如此甚好，希望日本經(jīng)濟(jì)永遠(yuǎn)不要好起來(lái)。

1、日本住房貸款年利是變動(dòng)的。這點(diǎn)跟國(guó)內(nèi)類似，日本銀行也會(huì)調(diào)整金利，每年會(huì)有浮動(dòng)，不代表就按簽約當(dāng)年的固定利率不變。但按照日本央行的態(tài)度，溫和通脹可是全國(guó)人民的終極愿望。高額儲(chǔ)蓄則是一代人的烙印。不客氣的說(shuō)一句，要是日本哪任央行行長(zhǎng)敢和鮑威爾一樣做個(gè)加息時(shí)間表，理智而又平和的民眾，指不定哪天把祖墳都敢給你揚(yáng)了。

?2、房貸款額度方面，銀行會(huì)按照還款額占申請(qǐng)人年收入的比例計(jì)算。

以年收入600萬(wàn)日元為例，最多35%用以還款，也就是一年最多支出210萬(wàn)，再多，則不被允許，為嘛，你都活不下去了，還逼著你還錢(qián)，19世紀(jì)歐洲的路燈可在歷史中看著諸位呢。

可貸額度通常是年收入的10倍，再多，不好意思，你以為自己是執(zhí)劍少年，誰(shuí)知道哪天就迷茫于市井之間呢。 醫(yī)院，律所，銀行。三大人性考驗(yàn)場(chǎng)。人家吃過(guò)的路，比你看過(guò)的鹽（不是病句哦）都多。有的人非得說(shuō)，那不行，咱就是天生龍馬。生在就是住大house的，住小了咳嗽。成，那就別聊什么貸款了。提高首付比例吧，你從0首付提高到個(gè)五成，那都能談。您要是提高到七成。

#3 團(tuán)體信用保險(xiǎn)

這東西的存在主要是為了防止悲劇發(fā)生。

試想一下，你你抱著對(duì)生活的愛(ài)與希望貸款買(mǎi)了房，款放了，房交了，你和老婆孩子狗也入駐，結(jié)果你因喜出望外下樓梯的時(shí)候腳一滑，千古恨了，徒留你老婆孩子狗獨(dú)守大house，這劇本怎么那么像那個(gè)未亡人片頭，呸，我是說(shuō)，那你在陽(yáng)間的債務(wù)怎么結(jié)算呢？

答案是，清零。團(tuán)體信用保險(xiǎn)包含在貸款利息之內(nèi)，此外，包含的類似保障還有災(zāi)害保險(xiǎn)、疾病保險(xiǎn)，防止你房子被海嘯卷了、房財(cái)兩空，甚至貸款人不幸重病無(wú)法工作，除了醫(yī)保給你的補(bǔ)助外，團(tuán)體信用保險(xiǎn)，它則會(huì)根據(jù)你的人身情況負(fù)擔(dān)你一部分甚至是全部的房貸。

#4 保證制度

在日本辦大事基本都需要一位保證人，身份上需要日籍，同時(shí)保證人也允許是一個(gè)公司的形式

保證費(fèi)用分為一次付清、和包含在利息內(nèi)兩種方式：一次付清通常是房貸本金的3%，需一筆付清，但如果你提前還完了貸款，那早先多繳的保證金可以退還；第二種包含在利息內(nèi)的方式，則一般是在利息百分點(diǎn)上增加個(gè)0.2%。以貸款1億日元為例，35年，年化0.5%為例，前者是一次性付300萬(wàn)日元，后者是每年20萬(wàn)，35年將近700萬(wàn)。

?#5 尾聲

日本走過(guò)了昭和的狂熱，走過(guò)了平成的頹喪，如今來(lái)到了令和的安穩(wěn)。日本的房?jī)r(jià)也經(jīng)歷了一遍過(guò)山車，現(xiàn)如今依舊有3成的日本人選擇租房生活，畢竟租售同權(quán)和靈活人生才是年輕一代的訴求。但也有人嘲笑，按照日本如今的房貸利率，但凡讀過(guò)六年級(jí)都知道，同一個(gè)房子房貸大概率比房租還便宜。這其中或有各種原因，人類的悲歡離落并不相同，身份境遇也千奇百怪。所以最后再次聲明，此篇僅為攻略，不構(gòu)成任何投資意見(jiàn)。

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