快遞巨頭正跑步進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，拿地建倉(cāng)建園區(qū)，來(lái)勢(shì)洶洶。

日前，融通地產(chǎn)與萬(wàn)緯物流共同建設(shè)的融萬(wàn)低碳冷鏈物流園天津項(xiàng)目正式開(kāi)倉(cāng)，地產(chǎn)巨頭紛紛布局物流產(chǎn)業(yè)再度引發(fā)市場(chǎng)關(guān)注。 

近幾年來(lái)，地產(chǎn)領(lǐng)域也迎來(lái)了不少跨界“快遞巨頭”，比如京東、順豐、三通一達(dá)等。依托于強(qiáng)大的產(chǎn)業(yè)鏈與to C業(yè)務(wù)基礎(chǔ)，快遞巨頭正跑步進(jìn)入物流地產(chǎn)領(lǐng)域，拿地建倉(cāng)建園區(qū)，來(lái)勢(shì)洶洶。 

01 拿地是硬道理

截至2021年年末，順豐、中通、韻達(dá)、圓通、申通固定資產(chǎn)中，房屋及建筑設(shè)備賬面價(jià)值分別為134.5億元、125億元、71.3億元、51.8億元、21億元。且從順豐、三通一達(dá)資本開(kāi)支的投資方向來(lái)看，也是以土地及分撥中心為主，同時(shí)布局海內(nèi)外。

京東物流財(cái)報(bào)顯示，截至2021年底，京東物流在全國(guó)運(yùn)營(yíng)超1300個(gè)倉(cāng)庫(kù)，1700多個(gè)云倉(cāng)生態(tài)平臺(tái)合作云倉(cāng)，倉(cāng)儲(chǔ)管理總面積約2400萬(wàn)平方米。

順豐方面，在國(guó)內(nèi)及東南亞持有物流產(chǎn)業(yè)園、物流中心等總占地面積超1.5萬(wàn)畝，已建成運(yùn)營(yíng)項(xiàng)目建筑面積555萬(wàn)平米。

快遞企業(yè)都是用地大戶，而大量的物流地產(chǎn)資源帶來(lái)的收益也較為可觀。3月17日，國(guó)內(nèi)首個(gè)物流房托上市公司順豐房托發(fā)布首份年報(bào)，收益約為2.4億港元，這份成績(jī)或讓其他快遞企業(yè)看到了未來(lái)發(fā)力的另一個(gè)方向。

緊接著，3月28日，京東集團(tuán)發(fā)布公告稱(chēng)，旗下的基礎(chǔ)設(shè)施資產(chǎn)管理及一體化服務(wù)平臺(tái)京東產(chǎn)發(fā)獲B輪融資，由高瓴投資、華平投資等領(lǐng)投，融資金額約8億美元。

與順豐房托獨(dú)立上市一樣，京東地產(chǎn)板塊并不屬于京東物流集團(tuán)，而是獨(dú)立的業(yè)務(wù)板塊，這或是劉強(qiáng)東為京東地產(chǎn)方面獨(dú)立做大的戰(zhàn)略考量。

億豹網(wǎng)發(fā)現(xiàn)，通達(dá)系快遞也沒(méi)閑著，盡管各家轉(zhuǎn)運(yùn)中心數(shù)量都接近百余個(gè)，但大部分為租賃形式，尤其在一二線城市，目前仍有巨大的自建轉(zhuǎn)運(yùn)中心用地需求，他們紛紛在各地拿地成立園區(qū)，打造自己的生態(tài)圈。比如圓通各地的智創(chuàng)園，韻達(dá)電商產(chǎn)業(yè)園等等。

02 積極參與資本運(yùn)作

對(duì)于一般的產(chǎn)業(yè)地產(chǎn)開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，操盤(pán)物流地產(chǎn)的最難點(diǎn)當(dāng)屬產(chǎn)業(yè)服務(wù)、企業(yè)服務(wù)。因?yàn)閭鹘y(tǒng)開(kāi)發(fā)商強(qiáng)項(xiàng)在于重資產(chǎn)開(kāi)發(fā)與銷(xiāo)售，他們天然缺乏產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)意識(shí)，也不具備長(zhǎng)周期服務(wù)的經(jīng)驗(yàn)。

相比通達(dá)系而言，作為物流與電商領(lǐng)域的領(lǐng)頭羊，京東與順豐在產(chǎn)業(yè)鏈上，早已形成了極其細(xì)致的管理體系。不僅提供空間，還可依托自身完善的產(chǎn)業(yè)鏈配套，提供涵蓋倉(cāng)儲(chǔ)、分揀、配送、特種運(yùn)輸、客服等在內(nèi)的全產(chǎn)業(yè)鏈服務(wù)。

正是看到了物流地產(chǎn)領(lǐng)域的廣闊空間，從2021年9月3日開(kāi)始，持續(xù)增資購(gòu)買(mǎi)中國(guó)物流資產(chǎn)相關(guān)股份，截至2022年3月25日，京東智能產(chǎn)發(fā)已持有中國(guó)物流資產(chǎn)27.85億股股份，約占其已發(fā)行股本的80.17%，從而實(shí)現(xiàn)了絕對(duì)控股。

據(jù)財(cái)報(bào)披露的數(shù)據(jù)顯示，截至2021年12月31日，中國(guó)物流資產(chǎn)在全國(guó)21個(gè)省及直轄市物流樞紐有41個(gè)物流園，運(yùn)營(yíng)著190套物流設(shè)施，總建筑面積達(dá)570萬(wàn)平方米，投資項(xiàng)目為410萬(wàn)平方米，穩(wěn)定物流園的租用率達(dá)92.9%。

億豹網(wǎng)了解到，作為上市公司，順豐和京東的一個(gè)明顯優(yōu)勢(shì)就在于，母公司具備強(qiáng)大的資金實(shí)力，在投融資突破方面絕不會(huì)比百?gòu)?qiáng)房企差。所以他們跨界進(jìn)入地產(chǎn)領(lǐng)域后，能夠迅速通過(guò)資本運(yùn)作擴(kuò)大規(guī)模。

順豐的方案是直接成立自己的房地產(chǎn)投資信托基金——順豐房托。2021年5月順豐房托于香港上市，成為香港首支以物流地產(chǎn)為主的REITs。

而京東自2019年起，已經(jīng)接連發(fā)行了三支物流地產(chǎn)基金，運(yùn)作模式與順豐房托也是大同小異。首先，京東產(chǎn)發(fā)設(shè)立和管理基金，并將發(fā)售基金獲取的資金，用于向京東集團(tuán)購(gòu)買(mǎi)物流資產(chǎn)；其后京東集團(tuán)將物流空間進(jìn)行回租、使用，并再次分租給京東物流及其他第三方客戶使用。

03 仍超1億平米缺口

根據(jù)世邦魏理仕發(fā)布的統(tǒng)計(jì)報(bào)告，北上廣等一線城市物流設(shè)施投資凈回報(bào)率6%-8%，明顯高于商業(yè)地產(chǎn)的4%-5%，住宅地產(chǎn)的2%-3%。

但從市場(chǎng)層面來(lái)看，有統(tǒng)計(jì)顯示，物流地產(chǎn)倉(cāng)儲(chǔ)供應(yīng)缺口超過(guò)1億平方米，短期內(nèi)市場(chǎng)將維持供不應(yīng)求的狀態(tài)。

普通開(kāi)發(fā)商做產(chǎn)業(yè)園區(qū)，天天愁怎么招商、去哪里尋找龍頭企業(yè)客戶，但跨界巨頭則可以直接跳過(guò)這一步。只要園區(qū)落成，立刻租給母集團(tuán)使用，基本不需要孵化期，就能夠?qū)崿F(xiàn)極高的出租率。

這也是京東、順豐旗下園區(qū)抗風(fēng)險(xiǎn)能力極強(qiáng)的最重要原因。有電商和快速主業(yè)充足的業(yè)務(wù)量保底，對(duì)其他產(chǎn)業(yè)園來(lái)說(shuō)又是一次降維打擊。比如，順豐房托上市之前，母公司順豐控股就已經(jīng)與旗下物業(yè)續(xù)簽了五年的租期，順豐房托旗下物業(yè)的租賃面積中，有8成是被順豐拿走。

但這項(xiàng)優(yōu)勢(shì)卻是一把雙刃劍。對(duì)母公司業(yè)務(wù)依賴(lài)度太高，對(duì)物業(yè)的市場(chǎng)化進(jìn)程、利潤(rùn)成長(zhǎng)性都會(huì)有影響。相比普洛斯，其租戶結(jié)構(gòu)多樣，關(guān)聯(lián)方僅占5.7%，市場(chǎng)化程度是非常高的。

與此同時(shí)，普洛斯提供的不只是倉(cāng)庫(kù)。為了解決中小零售商與制造商規(guī)模與資金問(wèn)題，普洛斯提供的物流服務(wù)還包括金融服務(wù)、設(shè)備、運(yùn)輸策略、信息技術(shù)系統(tǒng)、倉(cāng)儲(chǔ)空間以及貨物的物流生態(tài)等，進(jìn)行全面覆蓋。

目前來(lái)看，物流地產(chǎn)的主要需求方從原來(lái)的制造業(yè)、第三方物流企業(yè)全面傾斜向電商企業(yè)，包括現(xiàn)在非常火的抖音、快手等直播平臺(tái)在內(nèi)，其比例已經(jīng)超過(guò)了50%。