讓空置率逐漸走高的商務(wù)區(qū)重現(xiàn)經(jīng)濟(jì)活力，是城市更新的一大要?jiǎng)?wù)。中國城市的寫字樓空置率呈現(xiàn)圈層化、等級(jí)化分布，以上海為例，市中心如靜安寺、陸家嘴、前灘這些空置率僅為2%左右，在處于核心區(qū)但更邊緣的內(nèi)環(huán)以內(nèi)地區(qū)，空置率上升到10%-20%。而在一些二線城市，甲級(jí)寫字樓的空置率甚至上升到30%。經(jīng)濟(jì)下行時(shí)期，商務(wù)區(qū)的零售消費(fèi)等傳統(tǒng)功能如何升級(jí)換代？

在日本和美國的一些城市已經(jīng)有了寫字樓改托幼設(shè)施的實(shí)踐。目前，中國城市缺乏托幼設(shè)施，尚無總體規(guī)劃，那么，日美城市的實(shí)踐在中國有可行性嗎？如何在缺乏的托幼空間與過剩的商辦寫字樓之間找到連接點(diǎn)，以減少資源的錯(cuò)配？

寫字樓改托育設(shè)施的日美實(shí)踐

在全球發(fā)展普遍蒙上一層陰影的當(dāng)下，城市更新試圖從空間和時(shí)間利用上的改變，抵御金融危機(jī)以來社會(huì)環(huán)境的進(jìn)一步劣化。有相當(dāng)一部分相關(guān)研究將重點(diǎn)集中于如何為職場(chǎng)父母，尤其母親創(chuàng)造更平衡和平等的工作環(huán)境，以降低工作中的無意義、無效率競爭，和越來越明顯的性別排斥。這是“寫字樓改托幼”的一大背景。

美國的政策底色，與中國異化的工作邏輯和“厭童”氛圍，與生育之間的矛盾持續(xù)激化的現(xiàn)狀類似。對(duì)于中國而言，2016年是房地產(chǎn)普遍金融化的起始，也是互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)飛速發(fā)展的風(fēng)口。高房價(jià)降低了生育意愿，而“996”的盛行和從互聯(lián)網(wǎng)企業(yè)“破圈”，又造成了生活和社交圍繞著職業(yè)，工作強(qiáng)行介入生活的壓力，同時(shí)形成了嚴(yán)重的職場(chǎng)性別歧視。一種表現(xiàn)為父親996拼命爭取高薪，育兒基本壓在母親身上，在生育的頭幾年不得不成為“絕望的主婦”，失去了人生價(jià)值和社交網(wǎng)絡(luò)的支持，繁重零碎的勞動(dòng)得不到認(rèn)可；第二種表現(xiàn)則是為了職業(yè)生涯而投入內(nèi)卷大軍，拒絕生育等一系列“母職懲罰”，甚至表現(xiàn)為強(qiáng)烈的厭男情緒，將社會(huì)階序更低的男性作為假想敵；另有“沉默的大多數(shù)”選用折衷做法，母親即使不996，也會(huì)變成“蠟燭兩頭燒”，一方面要顧及育兒，另一方面還要在職場(chǎng)上獨(dú)當(dāng)一面，焦慮，且疲憊不堪——不僅是母親，父親也可能因?yàn)閹Ш⒆涌床』蛘呓油薜刃袨?，被單位視?a >“事兒逼”、“工作不積極”，難得重用，或者成為潛在的被裁對(duì)象。

而在美國，對(duì)商業(yè)辦公可適應(yīng)性改造（Adaptable Reuse）中增加學(xué)校和托幼設(shè)施的思考主要出現(xiàn)在擁有單獨(dú)CBD，且大量建筑為傳統(tǒng)辦公樓而非玻璃幕墻超高層的中小型城市，如弗吉尼亞的Fairfax和亞歷山大里亞。低端服務(wù)業(yè)從業(yè)者通常由于便宜的租金而居住在城市遠(yuǎn)郊，通勤半徑較大，而且由于同時(shí)打好幾份工，早出晚歸，孩子很可能無人監(jiān)管。如果在工作地點(diǎn)附近設(shè)立托幼機(jī)構(gòu)，可以方便他們帶娃上下班通勤，在工作之交或午休時(shí)間可以到托幼機(jī)構(gòu)與孩子共處，強(qiáng)化親子關(guān)系，從心理的角度干預(yù)貧困、暴力和不安全感的代際傳遞。如果出現(xiàn)問題，家長可以從距離不遠(yuǎn)的工作場(chǎng)所迅速趕來，降低了兒童傷殘甚至死亡的風(fēng)險(xiǎn)。

而工作的內(nèi)卷和經(jīng)濟(jì)逐漸走低帶給東亞更顯著的危機(jī)，表現(xiàn)在年輕人生育意愿降低，適齡勞動(dòng)力的數(shù)量進(jìn)一步下降。這是另一個(gè)辦公樓逐漸空置的原因，而托幼設(shè)施的缺乏也進(jìn)一步讓全職女性放棄生育。日本東京面臨的問題就是“一步一樓”的高密集度和日益減少的勞動(dòng)者之間的矛盾。這讓不少小型的老舊寫字樓不得不面對(duì)被淘汰的下場(chǎng)。在東京，有近乎20%的辦公樓被申請(qǐng)改建為具有教育用途的設(shè)施，包括學(xué)校、教育培訓(xùn)等，提出寫字樓用途變更的公司在2011-2016年比2006-2010年的5年間多40%。其中一家專門做建筑翻新的不動(dòng)產(chǎn)公司購入了一棟位于東京中央商務(wù)區(qū)的4層、28年房齡的辦公樓，將其改建為一座托管園。由于商務(wù)核心區(qū)周邊高級(jí)公寓呈現(xiàn)增多的趨勢(shì)，但托管園較少，目前運(yùn)營良好。

這種類型的城市更新是因?yàn)閭鹘y(tǒng)辦公樓原有的空間尺度更加接近于教室和培訓(xùn)室，改造成本相對(duì)低廉。它利用了金融空間從中央核心區(qū)向港區(qū)轉(zhuǎn)移的機(jī)會(huì)，在產(chǎn)業(yè)空間收縮的陰影下增加了原有商務(wù)區(qū)功能。與美國不同的是，它更偏向于盈利屬性，因?yàn)榈蜕噬鐣?huì)中由于家庭中孩子數(shù)量減少，增強(qiáng)了人們對(duì)提升嬰幼兒撫育及對(duì)其成長加以投資的需求。隨著托育的進(jìn)入，可想而知未來以面向兒童的教育、展覽等功能也會(huì)進(jìn)入，并且年齡段也會(huì)略微升高，形成完整的產(chǎn)業(yè)鏈，讓原本“成人向”的商務(wù)區(qū)變得對(duì)兒童更加友好。事實(shí)上，日本也確實(shí)是“兒童友好城市”的先行者。

Kiddy湘南C/X保育園位于神奈川縣藤澤市一幢商業(yè)建筑（Ozawa Takagi辦公樓）的二層，空間全開敞，用小型屋型裝置劃分功能區(qū)，最多可容納230名0-5歲的幼兒。基本開放時(shí)間7：00-18：00，延長保育時(shí)間18：00-20：00，主要為假日和臨時(shí)托兒。圖片來源：Kidsna

在中國實(shí)現(xiàn)有多難

對(duì)于中國而言，日本和美國的案例都提供了與“十五分鐘生活圈”相反的角度來思考職業(yè)與生育之間的矛盾和平衡。但它在中國實(shí)現(xiàn)存在現(xiàn)實(shí)困難，尤其是在托幼機(jī)構(gòu)的準(zhǔn)入門檻上。

中國托幼的準(zhǔn)入門檻非常高。一方面是土地使用性質(zhì)的限制。居?。≧12/R22/R32）和教育科研用地（A3）可直接審批，辦公和綜合性質(zhì)需國土部門轉(zhuǎn)變用途或出具相關(guān)證明，而工業(yè)用地原則上不可變更。這造成了很多歷史保護(hù)性質(zhì)的傳統(tǒng)廠房本身建筑和園區(qū)的條件都合適（樓層被要求3層及3層以下，因?yàn)樵趦H有公立幼兒園的時(shí)代，幼兒園作為單獨(dú)占據(jù)一個(gè)地塊的建筑群被規(guī)劃，不存在合用的可能）卻無法轉(zhuǎn)變?yōu)橥杏讬C(jī)構(gòu)的情況。辦公建筑雖可能性更大，但3層和以下的在市中心非常稀少，超高層若利用最下3層不是不可以，但與零售的偏好相同，地產(chǎn)持有者勢(shì)必更容易選擇零售。

并且，托幼建筑對(duì)“室外”的定義非常嚴(yán)格。2019年，《托兒所幼兒園建筑規(guī)范》在時(shí)隔32年之后修改，增加了安全保障、環(huán)保、節(jié)能等規(guī)定。但它對(duì)于室外空間的要求依然特別高，室外活動(dòng)場(chǎng)地人均面積不應(yīng)小于2平方米，而且對(duì)“室外”的定義是開敞、露天。這樣一些框架結(jié)構(gòu)的高層寫字樓就算中間幾層不設(shè)玻璃幕墻并加種綠植，從日照和通風(fēng)角度而言大約6米深度之外都與室外環(huán)境并無二致，也不能稱之為“室外”，只有屋頂空間才可以計(jì)入。

如此嚴(yán)苛的土地和建筑要求，造成了寸土寸金的市中心很難有土地可以建設(shè)或者改造成托幼設(shè)施，因此只能在原有幼兒園的基礎(chǔ)上擴(kuò)建或者擴(kuò)招，或者居住區(qū)配套設(shè)施改建（雖然數(shù)量占優(yōu)但是面積不夠，也很難成功）。這也導(dǎo)致了民營資本很難介入托幼服務(wù)，因此現(xiàn)在大部分托幼機(jī)構(gòu)也為公立。

盡管國家 “十四五”政策明文表示在托育服務(wù)體系方面的努力方向?yàn)樾陆ɑ蚶矛F(xiàn)有機(jī)構(gòu)設(shè)施、空置場(chǎng)地等改擴(kuò)建，以及支持企事業(yè)單位等社會(huì)力量舉辦托育服務(wù)機(jī)構(gòu)，探索發(fā)展新模式、新業(yè)態(tài)，但1990年開始實(shí)施，對(duì)象為公立幼兒園（當(dāng)時(shí)沒有民辦）的《幼兒園管理?xiàng)l例》也已經(jīng)32年沒有更新了。準(zhǔn)入制度的繁冗和各種證件辦理的困難，也打消了很多組織的積極性。

“十五分鐘工作圈”，換種角度看問題

根據(jù)現(xiàn)有的政策規(guī)定，寫字樓改托兒所、幼兒園機(jī)構(gòu)在中國城市落地較難，但新型托育服務(wù)機(jī)構(gòu)和平臺(tái)并不受其制約。所以也不妨考慮改建成“十四五”規(guī)劃中提到的育兒共享平臺(tái)和托育點(diǎn)服務(wù)中心（現(xiàn)多利用住宅用地），在保障功能的前提下做出靈活的變通，尤其是部分城市提出的“智慧托育”或“嬰幼兒養(yǎng)護(hù)指導(dǎo)中心”，在傳統(tǒng)的住宅單元或裙房中未必可行。但目前的實(shí)踐尚處于摸索階段，也缺乏規(guī)章制度的管理和鼓勵(lì)，在多大范圍內(nèi)可行尚不明朗，更遑論對(duì)商辦建筑的偏好了。

但如果換一個(gè)角度，從商務(wù)區(qū)城市更新的角度來看，可能思維會(huì)開闊很多。商辦集中區(qū)其實(shí)集聚了大量的人，白天需要的服務(wù)密度遠(yuǎn)高于社區(qū)，但服務(wù)設(shè)施明顯不夠（例如午餐永遠(yuǎn)是老大難），是“服務(wù)半徑”“社區(qū)更新”等規(guī)劃中很難關(guān)注到的點(diǎn)。如果能提供類似社區(qū)的一些便利，而后帶動(dòng)一系列產(chǎn)業(yè)鏈，尤其是利用幼兒廚房的剛需鏈接商務(wù)區(qū)本來就覆蓋不足的餐飲和外賣，讓父母和子女都從中獲益，其實(shí)對(duì)工作環(huán)境的改善也有幫助。

事實(shí)上以美國為代表的西方國家改商辦建筑為學(xué)校（一些綜合學(xué)校帶有托兒所，提供從托兒所到高中的教育）或保育機(jī)構(gòu)的理念，始于辦公樓空置問題。特別是在疫情之后，居家辦公成為工作空間組織的另一種方式，全球范圍內(nèi)對(duì)集中辦公的需求也在下降。在這個(gè)時(shí)期改善單一商業(yè)的區(qū)域功能，讓商務(wù)區(qū)功能變得更復(fù)合，宜居宜業(yè)，也是一大趨勢(shì)。那么托幼不光可以解決工作者（包括商務(wù)人員和服務(wù)人員）的需求，還是商務(wù)區(qū)更新、激發(fā)新活力的開端。

對(duì)中國而言，“兒童友好城市”的建設(shè)也不應(yīng)忘記商務(wù)區(qū)。一方面，商務(wù)區(qū)是城市不可或缺的組成部分，這樣做可以讓商務(wù)區(qū)功能更加復(fù)合，讓工作者與自己的子女增加情感的聯(lián)系，同時(shí)改變以男性為內(nèi)卷主體的集群化工作中的“厭童”氛圍；另一方面，在商務(wù)呈現(xiàn)衰退傾向的辦公集中地區(qū)，未來還可以借由托幼產(chǎn)業(yè)鏈推進(jìn)商辦改公寓，逐步調(diào)整本區(qū)域的功能，在產(chǎn)業(yè)衰退期以宜居宜業(yè)的形態(tài)，有韌性，有持續(xù)性，復(fù)合包容地發(fā)展。《“十四五”積極應(yīng)對(duì)人口老齡化工程和托育建設(shè)實(shí)施方案》中提出，兒童友好城市需要支持兒童勞動(dòng)教育、自然教育、課外實(shí)踐、科技體驗(yàn)、素質(zhì)拓展等校外活動(dòng)場(chǎng)所設(shè)施建設(shè)。它們也可以成為老舊辦公樓改造的可選方案。

Kurani建筑事務(wù)所將奧斯汀一棟多層辦公建筑改為Acton Academy課外培訓(xùn)機(jī)構(gòu)，主要方向?yàn)轶w育、形體、藝術(shù)和能力培養(yǎng)。圖片來源：Kurani建筑事務(wù)所

當(dāng)然，這種試點(diǎn)可能需要政府補(bǔ)貼或其他激勵(lì)措施，考慮幼兒園管理規(guī)范能像建筑規(guī)范一樣與時(shí)俱進(jìn)，以及對(duì)土地性質(zhì)轉(zhuǎn)變管理上做出突破性的實(shí)踐，才能帶來后面更多的可能性。