近日，一則北京海淀區(qū)蜂鳥(niǎo)家園一居室以600萬(wàn)元超低價(jià)成交的消息不脛而走，這一價(jià)格比今年年初的高點(diǎn)降了300多萬(wàn)元。一位知情的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人向中新經(jīng)緯證實(shí)了這則消息。蜂鳥(niǎo)家園對(duì)口的是北京頂尖小學(xué)之一的中關(guān)村三小，以小戶型為主的特點(diǎn)讓這里成為學(xué)區(qū)房“神盤(pán)”，也被視為北京學(xué)區(qū)房市場(chǎng)的風(fēng)向標(biāo)。

2020年年末，北京海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房突然走俏，成交量與價(jià)格在短時(shí)間內(nèi)迅速上漲。但在樓市調(diào)控、多校劃片、教師輪崗、打擊學(xué)區(qū)房炒作以及近期的二手房指導(dǎo)價(jià)等多個(gè)措施的共同作用下，市場(chǎng)迅速降溫，價(jià)格回調(diào)幅度較大。一位經(jīng)紀(jì)人說(shuō)：“相當(dāng)于去年底到今年初的價(jià)格漲幅全都回吐了。”

直降300萬(wàn)元成交

資料圖：北京海淀區(qū)住宅小區(qū)。中新經(jīng)緯 薛宇飛 攝

近日網(wǎng)上傳出，蜂鳥(niǎo)家園一套51.6平方米的開(kāi)間以600萬(wàn)元的價(jià)格成交，這樣的價(jià)格讓一些房產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直呼不可能。要知道，作為北京頂尖的學(xué)區(qū)房小區(qū)，在今年年初時(shí)，蜂鳥(niǎo)家園的成交價(jià)能達(dá)到900萬(wàn)-1000萬(wàn)元。

對(duì)于這則消息，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)附近的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店的數(shù)位經(jīng)紀(jì)人均予以證實(shí)。鏈家一位知情的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人林晨(化名)對(duì)中新經(jīng)緯稱，業(yè)主正準(zhǔn)備換房，此前就看中了一套房源，支付了100萬(wàn)元的定金，之后又支付了500萬(wàn)元左右的首付款。因?yàn)榕R時(shí)出了一些情況，急需把蜂鳥(niǎo)家園的這套房子賣掉，并騰出購(gòu)房資格，這才以遠(yuǎn)低于市場(chǎng)價(jià)的方式交易。這套房源是10月14日成交的，買方全款支付了600萬(wàn)元。

“本來(lái)業(yè)主掛了650萬(wàn)元，但買方覺(jué)得還能談，就報(bào)了600萬(wàn)。也是買方付款方式好，購(gòu)房款馬上就能打過(guò)去，想臨時(shí)找這樣的買家很難的。而且，業(yè)主不賣的話，還要承擔(dān)他想買的那套房子的違約金，得不償失。這個(gè)價(jià)格成交，也是天時(shí)地利人和全占齊了?！绷殖空f(shuō)。

約11.63萬(wàn)元/平方米的價(jià)格，明顯低于蜂鳥(niǎo)家園的二手房均價(jià)。有業(yè)內(nèi)人士說(shuō)：“600萬(wàn)元的價(jià)格，已經(jīng)回到了2016年的水平。這個(gè)小區(qū)其他正在賣房的房東，都會(huì)對(duì)這個(gè)業(yè)主有意見(jiàn)?！?/p>

從今年7月北京西城區(qū)、海淀區(qū)執(zhí)行多校劃片開(kāi)始，火爆的學(xué)區(qū)房市場(chǎng)旋即冰封，在教師輪崗、打擊學(xué)區(qū)房炒作等多項(xiàng)措施的共同發(fā)力下，市場(chǎng)信心遭受打擊，房?jī)r(jià)迅速走低。

林晨介紹，差不多在2020年的這個(gè)時(shí)候，海淀區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格開(kāi)始飆升，到2021年初的時(shí)候，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)的價(jià)格漲了15%左右，售價(jià)在900萬(wàn)-1000萬(wàn)元/套。當(dāng)前的售價(jià)已經(jīng)降到了700-850萬(wàn)元/套之間，降了10%-15%。他說(shuō)：“相當(dāng)于去年底到今年初的價(jià)格漲幅全部回吐，又回到了2020年的水平?！?/p>

我愛(ài)我家APP顯示，蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)當(dāng)前掛牌房源共有12套，掛牌價(jià)在750萬(wàn)-890萬(wàn)/套。我愛(ài)我家的一位經(jīng)紀(jì)人稱，一些學(xué)位暫時(shí)被占用的一居室價(jià)格更低，算是稅費(fèi)，40余平戶型的價(jià)格差不多能談到720萬(wàn)-730萬(wàn)元/套。

70套房源，只能掛3套

近期，北京二手房市場(chǎng)的利空消息不斷。據(jù)北京日?qǐng)?bào)，今年國(guó)慶前夕，海淀區(qū)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)協(xié)會(huì)結(jié)合近一年成交價(jià)格情況，對(duì)部分價(jià)格漲幅大、成交量大的熱點(diǎn)小區(qū)，向中介機(jī)構(gòu)發(fā)布了二手房交易指導(dǎo)參考價(jià)。

有市場(chǎng)消息顯示，指導(dǎo)參考價(jià)共涉及29個(gè)小區(qū)，根據(jù)小戶型(60平方米以下)、中戶型(60-90平方米)及大戶型(90平方米以上)設(shè)定掛牌指導(dǎo)價(jià)，超過(guò)指導(dǎo)價(jià)1%不允許中介機(jī)構(gòu)掛牌，且不能通過(guò)中介成交。

海淀區(qū)華清嘉園小區(qū)。中新經(jīng)緯 實(shí)習(xí)生黃官才華 攝

10月19日，中新經(jīng)緯實(shí)地走訪了海淀區(qū)的幾家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)門店，多位經(jīng)紀(jì)人表示，他們所在的公司已按照指導(dǎo)參考價(jià)對(duì)涉及到的29個(gè)小區(qū)的房源進(jìn)行處理，高于指導(dǎo)價(jià)的房源進(jìn)行下架，而且也不能對(duì)這些房源進(jìn)行帶看、交易。

蜂鳥(niǎo)家園小區(qū)小戶型、中戶型及大戶型的指導(dǎo)價(jià)分別為171000元/平方米、146000元/平方米及146000元/平方米，一位經(jīng)紀(jì)人介紹，今年10月8日，公司下架了該小區(qū)55套高于指導(dǎo)價(jià)的房源，目前掛牌的只有23套。貝殼找房APP顯示，蜂鳥(niǎo)家園正在掛牌出售的房源均為40余平-60余平的一居室，只有一套房源的掛牌價(jià)高于指導(dǎo)價(jià)，為172094元/平方米，高于指導(dǎo)價(jià)不足1%。

位于海淀區(qū)五道口附近的華清嘉園，也被列入指導(dǎo)價(jià)名單，小戶型、中戶型及大戶型的指導(dǎo)價(jià)分別為132000元/平方米、118000元/平方米及118000元/平方米。該小區(qū)附近門店的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張華(化名)稱，該小區(qū)原有70套二手房源在售，但目前只剩下3套還在正常掛牌，其余67套都被下架。她透露，指導(dǎo)價(jià)出臺(tái)后，公司找業(yè)主協(xié)商下調(diào)掛牌價(jià)，但多數(shù)業(yè)主都不同意，只能下架處理，“妥協(xié)的業(yè)主都是急賣，才降價(jià)掛牌?！?/p>

海淀區(qū)東南小區(qū)一套房源降價(jià)40萬(wàn)元。來(lái)源：房產(chǎn)交易平臺(tái)

張華介紹，在華清嘉園滿足掛牌條件的3套房源中，一套約86平方米的兩居室在近兩個(gè)月的降幅已超過(guò)10%。該房源在今年8月初的掛牌價(jià)為1200萬(wàn)元，由于業(yè)主急賣，兩周前接受了指導(dǎo)價(jià)，降價(jià)至1025.6萬(wàn)元。東南小區(qū)一套60平方米的兩居室，其掛牌價(jià)在兩周內(nèi)下跌40萬(wàn)元，降至786萬(wàn)元，價(jià)格為13.1萬(wàn)元/平方米，明顯低于該戶型15萬(wàn)元/平方米的指導(dǎo)價(jià)。

被下架房源的業(yè)主雖然不認(rèn)可過(guò)分低于預(yù)期的指導(dǎo)價(jià)，也不得不接受市場(chǎng)轉(zhuǎn)冷的事實(shí)。在華清嘉園已下架的房源中，一套77平方米兩居室的報(bào)價(jià)比8月中旬的1100萬(wàn)元，足足縮水了130萬(wàn)。但即使這樣，價(jià)格還是高于指導(dǎo)價(jià)。

二手房指導(dǎo)價(jià)影響幾何？

自今年初深圳成為首個(gè)發(fā)布二手房指導(dǎo)價(jià)的城市，全國(guó)已經(jīng)有多個(gè)城市出臺(tái)該項(xiàng)政策。據(jù)中新經(jīng)緯不完全梳理，截至目前，二手房指導(dǎo)價(jià)政策已經(jīng)覆蓋有深圳、東莞、寧波、成都、三亞、西安、紹興、無(wú)錫、合肥、廣州、北京11個(gè)城市。

58同城、安居客數(shù)據(jù)顯示，出臺(tái)二手住房指導(dǎo)價(jià)的10個(gè)城市(除北京外)中，深圳、寧波、紹興、廣州9月份的二手房掛牌價(jià)環(huán)比下降，其中，廣州在8月31日出臺(tái)二手房指導(dǎo)價(jià)，9月份二手房掛牌價(jià)就環(huán)比下降了1.3%。

受二手房指導(dǎo)價(jià)影響最大的無(wú)疑是深圳。深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布數(shù)據(jù)顯示，2021年9月，深圳全市二手房網(wǎng)簽套數(shù)1967套(含自助)，同比下降74%，環(huán)比下降17%。在過(guò)去的六年間，該市9月份二手房網(wǎng)簽量的最低值也在5000套以上。

相較于其他城市，北京的二手房指導(dǎo)價(jià)僅限于海淀區(qū)的29個(gè)熱門小區(qū)，在實(shí)施范圍上明顯低于其他城市。至于該政策對(duì)海淀乃至整個(gè)北京二手房市場(chǎng)的影響，合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅對(duì)中新經(jīng)緯分析，上述29個(gè)小區(qū)多數(shù)都是家長(zhǎng)眼中公認(rèn)的學(xué)區(qū)房，但也并沒(méi)有完全覆蓋，而是選取其中的熱門小區(qū)，從這一層意義看，更多的是一種試探性舉措。

但郭毅認(rèn)為，盡管只有29個(gè)小區(qū)被“限價(jià)”，但由于都是區(qū)域的熱門社區(qū)，控制住這些小區(qū)的價(jià)格，自然會(huì)對(duì)周邊房?jī)r(jià)形成影響，“這些小區(qū)相當(dāng)于標(biāo)桿，它們的價(jià)格下來(lái)了，其他小區(qū)的價(jià)格自然也要下降，因此，海淀的二手房指導(dǎo)價(jià)會(huì)促使市場(chǎng)成交價(jià)有所走低?！?/p>

中新經(jīng)緯注意到，對(duì)口中關(guān)村二小的燕歸園小區(qū)，雖然不在指導(dǎo)價(jià)名單中，但部分房源近兩周也降了20-50萬(wàn)元不等。

從全市看，北京的房地產(chǎn)市場(chǎng)正在迅速降溫。國(guó)家統(tǒng)計(jì)局?jǐn)?shù)據(jù)顯示，2021年9月，北京二手房銷售價(jià)格環(huán)比下降0.2%，而上次環(huán)比下降，還是疫情最為嚴(yán)重的2020年2月。據(jù)北京中原市場(chǎng)研究部統(tǒng)計(jì)，今年9月，北京二手住宅網(wǎng)簽1.2萬(wàn)套，環(huán)比下降23%，同比下降28%，創(chuàng)下近1年來(lái)的市場(chǎng)新低。

郭毅分析，北京二手房市場(chǎng)的降溫，主要還是受房貸收緊的影響，接下來(lái)的市場(chǎng)走勢(shì)，依舊要看信貸資金的松緊程度。

（原標(biāo)題《直降300萬(wàn)！北京學(xué)區(qū)房神盤(pán)一居室600萬(wàn)成交，高價(jià)房源悄悄下架》）