本文來自微信公眾號“次方點(diǎn)評”（ID：cifangdp）。

Q1 哪些物業(yè)容易出現(xiàn)暗房？ 

物業(yè)的選擇是關(guān)鍵。物業(yè)不方正、不規(guī)則的物業(yè)容易出異形房和暗房，商場和商住一體的物業(yè)，投資人在選擇時(shí)也要盡量避開；現(xiàn)在市面上暗房物業(yè)不算多，但仍比較常見。很多投資人會覺得存量酒店出現(xiàn)暗房的幾率較高，其實(shí)不然。

常見的暗房物業(yè)，一般為大平層以及低樓層的裙樓，如市中心商改一類的商場或商住一體的物業(yè)。較繁華地段，為了追求房量，在投入合適的情況下，投資人想多些營收，暗房就會比實(shí)際情況多一些。

正常獨(dú)棟沒有大面積的建筑樓體，一般都不會有暗房。

暗房數(shù)量最好控制在5%的范圍內(nèi)，如果項(xiàng)目選址好，暗房占比在5%-10%也可以接受。但如果暗房占比超過20%甚至30%，是不建議投資人租下該區(qū)域物業(yè)做酒店。

Q2  如何避免暗房？

投資人在選擇物業(yè)時(shí)，如果物業(yè)項(xiàng)目暗房過多，不太建議去拿下該物業(yè)。但大多數(shù)投資人準(zhǔn)備投資品牌時(shí)，已經(jīng)租下物業(yè)，這時(shí)品牌方的作用就是盡最大努力，避免暗房對投資人造成的影響。

東呈國際集團(tuán)工程與設(shè)計(jì)中心資深總監(jiān)奚堅(jiān)新分享到，東呈旗下品牌常見的做法：

一、在排房時(shí)盡量把暗房區(qū)域設(shè)置為后勤功能區(qū)（如布草間、回收間和庫房等）、餐廳、辦公室等。

二、如果無法避免暗房，又不想花費(fèi)太多成本改造暗房，在不拆除全部墻體的情況下，一般來說，會采取設(shè)置采光通道、內(nèi)置景觀和增加新風(fēng)系統(tǒng)等措施。

1.可做二合一房型，將暗房與有窗戶的房間打通，改造成套房來出售，滿足對空間要求大的住客需求，同時(shí)也能提高單房售價(jià)。

暗房改造成酒店套房的案例較少，如果一定要改造，兩間房間中客廳可以無窗，但臥室一定要有窗。

2.設(shè)置采光通道，房間的舒適感會有效提升。具體操作為兩間暗房之間，留出大概1m寬的通道過人，設(shè)置一些通風(fēng)和景觀，燈光模仿日景環(huán)境，這會在感官上增加客人的舒適感。

需要注意的是，有些酒店的確采取了設(shè)置采光通道，模擬日光的措施，但由于暗房中沒有自然空氣的流動，從感官上來說，入住舒適感并沒有提升。所以采光通道盡量要做新風(fēng)系統(tǒng)，有助于提升空氣，增加客戶體驗(yàn)感。

3.天花板開天窗。該案例特殊，成本較高，如果物業(yè)在頂樓開天窗是可以的，但如果客房在6層，共10層的樓體，開天窗是有限制的。開天窗固然好，但要根據(jù)物業(yè)情況，來決定是否需要開天窗。

4.改造成主題房，個(gè)人持保留態(tài)度。有投資人認(rèn)為影院房對光線的要求不強(qiáng)，可將暗房改造成影院房，其實(shí)不然，影院房要求房體大，但絕對要帶窗。

投資經(jīng)營近十家門店的資深酒店投資人建議：

如果樓板和頂樓天棚能改動的話，可以從頂部采光。直接打掉部分樓板做透明的玻璃頂棚以制造一個(gè)樓內(nèi)的陽光通道，陽光通道底部用低矮綠植（最簡單的就是鋪人工草坪）鋪蓋，陽光通道兩端用負(fù)壓式風(fēng)機(jī)來促進(jìn)空氣流通。

最方便的，還是安裝單體家用式空調(diào)配合中央空調(diào)一同使用，增強(qiáng)暗房通風(fēng)效果，在已有新風(fēng)系統(tǒng)、空調(diào)系統(tǒng)外，讓顧客多一次重選擇，在同比低房價(jià)的前提下，讓顧客盡量得到滿足。

暗房太多前期可能發(fā)覺不出大問題，但后期賣房過程中，很多客戶看到暗房后會要求更換房間，尤其較小的暗房更是難以賣出。

看過奚總和投資人的分享，了解到酒店暗房可以通過多種方式設(shè)置、裝飾和改造，暗房也可以舒適、愜意。