WATIC系列專訪旨在通過建筑科技創(chuàng)新力量加速建筑行業(yè)變革，采訪將覆蓋超過百萬人群，意圖聚集科技創(chuàng)新企業(yè)、學(xué)術(shù)機構(gòu)、行業(yè)協(xié)會、建筑設(shè)計及城市規(guī)劃等領(lǐng)域?qū)＜?、領(lǐng)軍人物。

內(nèi)容將圍繞創(chuàng)新科技在城市與建筑中的應(yīng)用，探索新型建筑科技如何賦能城市建設(shè)，助力城市未來可持續(xù)發(fā)展，以專業(yè)的內(nèi)容為產(chǎn)業(yè)鏈和創(chuàng)新鏈的融合發(fā)展帶來借鑒意義。

vol.1

“數(shù)智營城”

系列專題采訪

Digital & Intelligent Technology Build a Smarter City

2021年8月11日

14：00

采訪時間

WATIC:地產(chǎn)曾讓伴隨房地產(chǎn)市場發(fā)展的人們親歷了財富短時間積累的神話，也讓城市化進程中的人們感受到了生活的壓力和不可預(yù)測。請問您是如何看待近幾年中國房地產(chǎn)城市發(fā)展戰(zhàn)略呢？

陳晟：首先我們有一個大的測算，中國的房地產(chǎn)從老百姓的供應(yīng)絕對不足，現(xiàn)在已經(jīng)進入了基本平衡，且逐步進入了新增和存量市場并行的狀態(tài)。這個時候出現(xiàn)了一些城市病的問題，最明顯的表現(xiàn)就會是老百姓感受到房價自己難以負(fù)擔(dān)。我認(rèn)為現(xiàn)在的整個戰(zhàn)略的發(fā)展邏輯，要從增量發(fā)展轉(zhuǎn)變?yōu)樵隽亢痛媪坎⑿邪l(fā)展，這是城市發(fā)展戰(zhàn)略里面必須思考的一些很重要的細(xì)節(jié)。我們曾經(jīng)提出過房地產(chǎn)的新八大戰(zhàn)略，就會涉及到要有特殊的產(chǎn)業(yè)IP、特殊的金融方法，可以在城市更新、產(chǎn)城融合及特色小鎮(zhèn)方面能夠獲取到優(yōu)質(zhì)的可持續(xù)的發(fā)展的土地，為深度城鎮(zhèn)化作出貢獻。

WATIC:當(dāng)中國房地產(chǎn)行業(yè)逐漸升級轉(zhuǎn)向為“金融+民生+數(shù)字化”的三重屬性，作為“城市更新大數(shù)據(jù)研究第一人”，您是如何看待這一現(xiàn)象的呢？您認(rèn)為數(shù)字化對于地產(chǎn)行業(yè)和城市化進程有哪些推動作用呢？

陳晟：現(xiàn)在的地產(chǎn)行業(yè)除了政府介入，老百姓也一直在關(guān)心，我們叫做共治共享共建。最新的建設(shè)部也提到了城市更新里面的拆除范圍建議僅為20%，在無法“一拆了之”的情況下，如何賦能這些空間來激發(fā)他更高的效率呢？我覺得可能就需要通過數(shù)字化來治理了。我們既要考慮生態(tài)效益，也得考慮社會治理效益，更需要兼顧經(jīng)濟效益。因此，我認(rèn)為數(shù)字賦能對地產(chǎn)發(fā)展和城市化進程的作用性是非常關(guān)鍵的，不管是建筑行業(yè)里需要運用到BIM的公司，還是類似于阿里、騰訊、京東等科技類互聯(lián)網(wǎng)公司，它實際上都是利用數(shù)字化使得其在輕資產(chǎn)方面進行行業(yè)顛覆，這是一個加速進行的一個過程。

WATIC:房地產(chǎn)是一個相對傳統(tǒng)的行業(yè)，當(dāng)它在慢慢進行數(shù)字化轉(zhuǎn)型的時候，您認(rèn)為未來的房地產(chǎn)行業(yè)會不會轉(zhuǎn)型為互聯(lián)網(wǎng)行業(yè)？我們需不需要這類的跨領(lǐng)域人才呢？

陳晟：我認(rèn)為在輕資產(chǎn)的四個方面是能夠?qū)Ψ康禺a(chǎn)有影響的，分別是銷售、研究、金融及物業(yè)和社區(qū)。銷售環(huán)節(jié)，大家都知道我們現(xiàn)在渠道為王，基于大數(shù)據(jù)的定性的分析，就算是在沒有直接接觸的情況下，依然能保持自己的銷售額；第二個研究，原本靠調(diào)研靠經(jīng)驗，最后發(fā)現(xiàn)都不如大數(shù)據(jù)來的準(zhǔn)確，我們把大數(shù)據(jù)稱之為“上帝的指紋”，為我們解答了非常多的疑問。第三個金融環(huán)節(jié)，也就是各類應(yīng)用性非常強的普惠金融；最后特別重要的就是我們的社區(qū)端，未來物業(yè)的價值可能會比開發(fā)的價值還要大，一個特別生動的場景就是一個社區(qū)的保安在追一個送外賣的小哥，代表著互聯(lián)網(wǎng)和物業(yè)暫不能融合。反之若是融合了，老百姓會覺得特別的方便和舒服。簡而言之，這些問題最終都會利用數(shù)字賦能來解決的，我們可以拭目以待。

其次，跨領(lǐng)域人才是必然的，我認(rèn)為我們的從業(yè)人員應(yīng)該更多的要有互聯(lián)網(wǎng)思維，還有存量運營的這種思維，才能在未來的時代發(fā)展過程中進行發(fā)展。

WATIC:在全球抗“疫”過程中，房地產(chǎn)行業(yè)也受到了重大的影響，各大地產(chǎn)企業(yè)都受到了不同程度的沖擊，房地產(chǎn)市場交易規(guī)模短期出現(xiàn)回落，購房者本身也存在著思想和需求變化。您認(rèn)為這場疫情帶來了人們哪些新的思考？

陳晟：我認(rèn)為最大的變化是人們開始重視起了“灰度空間”。我們通過研究發(fā)現(xiàn)疫情期間，低密度住宅開始受人追捧，大家通過長時間居家發(fā)現(xiàn)了家庭空間的新定義——既有自己獨處的也有與家人相互動的、有靜止的也有可以簡單伸展運動的，這些空間很重要。

此外，人們會發(fā)現(xiàn)社區(qū)里面除了人、車流通行空間，還應(yīng)該增設(shè)機器人送貨通道，這些都是在疫情之后引發(fā)的一些思考。甚至?xí)紤]到小區(qū)里的一些景觀設(shè)計，會希望住宅區(qū)里的植物種植都是更有益于人身心健康的。因此，我覺得疫情從某個角度來說也不是一個壞事，它可能讓人們停下來思考我們住宅、辦公、商業(yè)空間到底需要些什么，包括生活空間健康的重要性，包括人際之間的交往的方式等等。

WATIC:與此同時，投資市場是否增生了一些與城市更新、城市發(fā)展的數(shù)字化“衍生新產(chǎn)品”？有哪些擴大投資的重點，可否為我們詳細(xì)解釋一下？

陳晟：這個問題我想到了三個比較值得探討的“衍生新產(chǎn)品”。第一個，近幾年我們國家專門出臺了“新基建投資”，其中最重要的就是“數(shù)字化的新基建”。最近同濟大學(xué)就在做一件有趣的事情，他們把全世界一萬多個城市匯總，最后給每個城市賦予了一個“城市智商”，這便是基于大數(shù)據(jù)在做的一個衍生產(chǎn)品?！俺鞘兄巧獭本涂梢苑从骋粋€城市在面對各種極端天氣帶來的城市災(zāi)害時的預(yù)警能力、應(yīng)答能力和解決能力。

其次，我們研究了世界各國的土地價值和土地價格，發(fā)現(xiàn)通過大數(shù)據(jù)權(quán)衡兩者之間的變動關(guān)系也能發(fā)現(xiàn)其中巨大的土地投資機會。

最后就不得不提到我們的“千年大計”雄安新區(qū)了，我們利用數(shù)字化把整個雄安都“搬”上了互聯(lián)網(wǎng)——每一個地下空間包括細(xì)節(jié)都是可溯源的，甚至我們現(xiàn)在有一些技術(shù)，把城市辦公的每一個節(jié)點樓層甚至設(shè)備全部數(shù)字化，我們可以遠(yuǎn)程操控各個設(shè)備，在線上完成節(jié)能的應(yīng)用和總控的管理，這些科技賦能都是我們稱之為衍生的新產(chǎn)品。結(jié)合現(xiàn)在最新提出來的“碳達峰”和“碳中和”的要求，現(xiàn)在還沒有一套系統(tǒng)的節(jié)碳測算標(biāo)準(zhǔn)，來告訴大家究竟完成了多少碳的減排，而我們現(xiàn)在在做的量化工作，從某種程度上來說在未來的市場上是可以交易的，即衍生的新產(chǎn)品。

寄語：祝2021世界建筑科技創(chuàng)新大會能夠順利舉辦并在行業(yè)中建立卓著影響力，帶領(lǐng)產(chǎn)業(yè)更快更好的發(fā)展！中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)研究院執(zhí)行院長

復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心 秘書長

The End