同濟大學建筑與城市規(guī)劃學院教授、同濟大學國家現(xiàn)代化研究院城市更新中心主任徐磊青

“城市更新需要一顆包容的心?！痹谕瑵髮W建筑與城市規(guī)劃學院教授、同濟大學國家現(xiàn)代化研究院城市更新中心主任徐磊青看來，城市更新是多方意見的匯總。在工作中，他一直秉持著一個理念，“城市更新應該向社會資本開放，好的城市更新一定是多元力量撬動的。”

四大保障構建好的城市更新

“現(xiàn)在關于城市更新的話題很多，好的城市更新應該遵循四個原則，或者說實現(xiàn)四個目標。”從事城市更新工作多年，理論聯(lián)系實際，讓徐磊青積累了豐富的經(jīng)驗。他告訴澎湃新聞記者，這四個目標分別為：第一，要體現(xiàn)GDP的增長；其次，要帶動環(huán)境品質的提升；第三，能夠體現(xiàn)社會和諧；第四，也就是現(xiàn)在所說的金山銀山理論，城市更新需要環(huán)境保護。

徐磊青的觀點，出自倫敦規(guī)劃顧問委員會的利歇菲爾德（D. Lichfield）在《1990年代的城市再生》（“Urban regeneration for 1990s”）一文中“城市再生”的定義。1991年英國政府出臺新的城市更新政策——城市挑戰(zhàn)。該政策將社區(qū)參與納入到城市更新中，并通過競標的方式分配城市更新的資金。城市更新的內涵從單純的經(jīng)濟、物質更新向經(jīng)濟、物質、社會和環(huán)境的綜合更新轉變。而當時就有四個方面來評判一個好的城市更新。

他進一步向記者解釋道，這樣一段歷史，可以說是全面評判城市更新好壞的開始。早在1990年代，上海的大規(guī)模建設就可以看做是初代城市更新，在當時就起到了積極拉動GDP增長的作用。而后2005年-2010年之間，真的開始營造城市更新的概念。直到2015年，上海的城市更新才逐漸到達了環(huán)境保護的程度。2015年之后，有機更新概念出現(xiàn)，強調了城市更新應該更多地體現(xiàn)社會和諧，包括城市、社區(qū)、人之間的關系以及對于環(huán)境、對于生活方式的打造和補充。

“田子坊項目就是一個非常成功的案例。”徐磊青用“不可多得”來形容它。田子坊項目在GDP方面有所帶動，產(chǎn)生了很多的流量，用現(xiàn)在的話說，就是網(wǎng)紅打卡點。在改造中，整個街區(qū)沒有大拆大建，盡可能地保留了老建筑、老街道、老社區(qū)的風貌。田子坊是老百姓自發(fā)推動的項目。他告訴記者，當時在改造之初，曾經(jīng)找過香港人來做城市更新，但是田子坊所屬的街道將這個項目保留下來，自己干，從而激發(fā)了整個社區(qū)的積極性，大家自我更新，從街道立面到店鋪全面更新，產(chǎn)生了這樣一個最近20年都不容易復制的成功項目。

徐磊青認為，上生新所也是一個成功案例。項目在改造中基本沒有拆房子，以改建或加建為主，保留了眾多歷史建筑和綠地，使得環(huán)境改造效果卓越。加上上生新所本來的辦公用途較多，因此社會矛盾不突出。雖然其經(jīng)濟效益一般，但是其他方面可以平衡。

“近年來所謂的有機更新，其實就是能夠在經(jīng)濟、物質、社會和環(huán)境四個方面都做到平衡?？梢哉f，無論在國內還是國際上，優(yōu)秀的城市更新都能融合這四點，而上海的城市更新也已經(jīng)能夠做到綜合平衡四個方面。”他強調。

即使一分錢，也能讓人擔責任

城市更新涉及地方政府、企業(yè)、社區(qū)以及個人等方方面面，這幾個方面如何和諧統(tǒng)一地推進城市更新，徐磊青也有著自己的見解。

他認為，社區(qū)、居民是城市更新的主要使用者，是主體。因此，他們一定會根據(jù)自己的空間資源來換取自己最大的利益。對于企業(yè)來說，進行城市更新是需要衡量成本和收益，追求更高的容積率、追求利益最大化，與居民博弈也在所難免。

而在中間的就是地方政府。城市要更新，資金配套、法律制度、標準規(guī)范、財稅流程、審批程序等各方面配套政策就要相應跟上。政府應該站在中立層面，提供機制、法律、程序等方面的保障，成為一個城市更新的公共平臺。

“不過，一般地方政府有更新的訴求，需要靠城市更新來拉動GDP增長，帶動就業(yè)、提高稅收以及提供公共服務。城市的環(huán)境和風貌也需要創(chuàng)新和保留，同時要考慮社會和諧的因素。一方面有著自己的訴求，一方面要成為一個公共平臺，這是對地方政府的考驗。”

徐磊青覺得，最主要的還是在機制理順的情況下，激發(fā)城市居民自主更新的意愿，提高市場主體參與度和積極性。

他向記者舉了一個案例：在浦東某小區(qū)曾有個100多平方米的地方想要做微更新，改造成小區(qū)花園，造價30萬元。但是，這樣的30萬元應該如何籌措？在各方的努力下，小區(qū)300戶居民一共拿出了3萬元，小區(qū)邊上的機構拿出了13萬元，剩下的由街道辦出了14萬元。

“有可能我是站在向社會資本開放的角度來說的，但是，在類似的城市更新中，一定要讓居民出錢，只要出了哪怕1分錢，他們就會有責任感，他們對這個項目的情感就不同。他們會自發(fā)參與到各項工作中來，提出各種建議，提供各種監(jiān)督，在這樣民生的力量下，整個項目只會做得更好?！毙炖谇鄰娬{，對于居民來說，他們需要更多的知情權。更新之前向居民摸底征求意見，改造后收費定價征詢，更新后項目反饋等工作機制都需要居民的參與。這會使得他們的理念完全更新：城市更新不僅是政府的事情，更是自己的事情，要有自我更新的意識?！?/p>

調動各方力量，整合各類資源，提升城市更新質量。通過建立社區(qū)參與平臺，推動基層治理，強化社區(qū)居民在城市更新中的主體作用，同時積極引入社會資本，鼓勵市場化社會化力量參與城市更新，這是徐磊青對于城市更新方式的總結。

平衡統(tǒng)一和個性化表達之間的關系

在經(jīng)歷了多年的城市更新后，有些城市會出現(xiàn)這樣的問題。馬路、社區(qū)變新了，但是似乎沒有什么特點，千篇一律；或者許多城市特色在更新的過程中被掩蓋、被剔除，使得城市少了那么一點溫度。這點，徐磊青也注意到了，“目前我們城市的管理機制較為單一，加上城市管理不夠細膩。如果在更新中，做不到一街一議，一幢樓一幢樓的討論，就可能失去了一個城市的多樣性?！?/p>

因此，從設計的角度出發(fā)，他提議，在實際的工作中，一定要吸收地方的意見，特別是街道、社區(qū)以及居民的意見。只要不是重點核心區(qū)，社區(qū)意見就應該占主導。現(xiàn)在出現(xiàn)城市更新千篇一律的問題就是社區(qū)參與度不夠。其次，在重點區(qū)域，要加強管理的顆粒度，細化了顆粒度就不可能在城市設計上沒有個性。

徐磊青還表示，城市更新依然面臨一些主要的困難，資本的進入機制和退出機制需要更明確，特別是退出機制應該完善，這樣可以讓更多的資本進入。另外，城市更新還需要發(fā)動更多的力量，更多的渠道，特別是居民的加入，用多元力量去撬動它。

上海正在全面提升城市軟實力，需要在讓文化魅力上競相綻放，也需要現(xiàn)代治理來引領未來。城市更新是提升上海軟實力的一部分，需要有理可續(xù)、有法可依、并且有一顆包容心。徐磊青很看重這顆“包容的心”，“包容的心，是完善城市更新的機制平臺，大家可以在上面公正地游戲。政府提出城市更新的方案，社會每一方都能充分發(fā)揮意見，讓所有人都參與進來，大家都能從中獲得應得的利益?！?/p>

最新的消息是，上海城市更新立法已進入公開征求意見階段，在草案中明確提出，在財政政策、金融支持、稅費政策，以及標準、規(guī)劃、用地、市政基礎設施維護等多方面對城市更新給予保障。