合肥，又一次站到了輿論的聚光燈下。

不過，這次不是因為最牛“風(fēng)投”城市，也不是因為邁入萬億俱樂部，而是因為高房價。

近日，有媒體爆出，合肥發(fā)布的《關(guān)于新建商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)事項的通知》將搖號選房的“剛需”認(rèn)定條件加入年齡限制，規(guī)定“登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下”，引發(fā)輿論高度關(guān)注。

事實上，過去幾個月，這個二線城市的樓市剛剛經(jīng)歷了一輪瘋漲，部分學(xué)區(qū)房的價格甚至上漲了近50%。4月8日，住建部專門約談了包括合肥在內(nèi)的5個城市的政府負(fù)責(zé)人，要求堅決遏制投機(jī)炒房。

火熱的合肥樓市，怎樣才能回歸到應(yīng)有的理性水平？過快上漲的房價，會不會吞噬這座城市的“風(fēng)投”紅利？

合肥一樓盤銷售中心。圖/中國新聞圖片網(wǎng)

“瘋狂”的樓市

合肥這輪樓市異動，在2020年第四季度已現(xiàn)端倪。

根據(jù)世聯(lián)行的觀察，疫情后的3～6月，合肥新房市場成交量同比上升；10～12月，土地市場火熱傳導(dǎo)到樓市；11～12月，西南板塊新房出現(xiàn)一房難求的現(xiàn)象。

進(jìn)入2021年，隨著學(xué)區(qū)房周期到來，恐慌情緒蔓延至合肥政務(wù)區(qū)等熱點學(xué)區(qū)。當(dāng)?shù)刂薪閺臉I(yè)者張明（化名）告訴中國新聞周刊，除了占學(xué)位外，購房者還帶著資產(chǎn)保值的訴求，提前入手學(xué)區(qū)房，這也導(dǎo)致學(xué)區(qū)房供需關(guān)系驟然緊張。

有業(yè)內(nèi)人士透露，在合肥濱湖、高新區(qū)等熱點區(qū)域，通過各種手段炒作房價的現(xiàn)象屢有發(fā)生，其中包括捂盤惜售、經(jīng)營貸入市、散播恐慌情緒等。受此影響，部分樓盤的價格快速上漲，一些人通過倒賣房號獲利。

克而瑞中國房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，今年前兩個月，合肥二手房累計成交量達(dá)到148萬平方米，同比增加444%。在11個二線城市中，處于領(lǐng)漲地位。

官方數(shù)據(jù)顯示，3月合肥市區(qū)共網(wǎng)簽住宅5327套，環(huán)比上漲30%，同比上漲24.1%。

具體板塊而言，以政務(wù)區(qū)和濱湖區(qū)為首，房價均在3萬元/平方米以上。上述板塊生活設(shè)施相較健全，教育資源較優(yōu)質(zhì)，價格一直居高不下。蜀山區(qū)、廬陽區(qū)、包河區(qū)緊隨其后，房價也有達(dá)到了2萬元/平方米以上。剩下的瑤海區(qū)、新站區(qū)與合肥北城區(qū)房價也都達(dá)到了1.5萬元/平方米以上。

合肥政務(wù)區(qū)的一些優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房，價格一度漲到了6萬元/平方米，比去年同期提高了50%。

隨著價格上漲，不少剛需購房者開始恐慌。

今年一直在看房的購房者李玥告訴（化名）中國新聞周刊，她發(fā)現(xiàn)不少開發(fā)商會優(yōu)先提供給全款支付的購房者。而二手房市場則一天一個價，政務(wù)區(qū)、濱湖區(qū)、高新區(qū)充斥不少炒房客。

有媒體報道，市場火熱下，合肥樓市也出現(xiàn)了一些違規(guī)現(xiàn)象，有些樓盤甚至還要加付“號頭費”。

4月5日，合肥市住房保障和房產(chǎn)管理局發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，從八個方面加強(qiáng)樓市調(diào)控，包括穩(wěn)定增加居住用地供應(yīng)、實行市區(qū)學(xué)區(qū)內(nèi)成套住房入學(xué)年限政策、深化住房限購措施、實行市區(qū)熱點樓盤“搖號+限售”政策、從嚴(yán)調(diào)控商品住房價格、加強(qiáng)住房貸款審慎管理、加大租賃住房建設(shè)力度，以及嚴(yán)厲打擊各種房地產(chǎn)市場亂象。

這也被業(yè)內(nèi)稱為合肥“新政八條”。

新政出臺后，合肥貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，在4月6日至11日，《通知》中限購區(qū)域，二手房的成交價格較前一周，普遍出現(xiàn)了不同程度的回落。

不過，合肥“新政八條”能否從根本上摁住蠢蠢欲動的樓市，仍有待觀察。

“把合肥還給剛需”

合肥房價較高與該市的調(diào)控政策密切相關(guān)。

有分析認(rèn)為，相比中西部其他省會城市，合肥的調(diào)控政策不僅相對寬松，而且出臺時間較晚。

以限售政策為例，直到此次“新政八條”出臺，合肥才明確提出搖號所購房源自取得不動產(chǎn)權(quán)證之日起3年內(nèi)不得上市交易的限售政策。

而早在2017年，鄭州房產(chǎn)調(diào)控政策就明確指出，在鄭州市行政區(qū)域內(nèi)，2017年5月3日（含）之后購買的住房，自取得《不動產(chǎn)權(quán)證書》之日起不滿3年的不得上市轉(zhuǎn)讓。

長沙更是在2016年11月就正式出臺了“長七條”，對限購人群及限貸政策則有了明確的規(guī)定。隨后3年，長沙又出臺了一系列密集調(diào)控政策。從限購到限售、限企、限地價，再到差別化購房資格、差別化信貸、差別化稅收等政策。其中2017年出臺的，稱為史上最嚴(yán)厲調(diào)控的6.25新政更是規(guī)定：在限購區(qū)域內(nèi)，須拿證滿4年后方可購買第二套住房；商品住房須取得不動產(chǎn)權(quán)屬證書滿4年后方可上市交易。

輿論指出，過于寬松的限購政策，沒有起到堵住炒房客的作用。比如，在合肥當(dāng)?shù)貞艨谫I二手房不限購。開發(fā)商為了快速回籠資金，提高首付甚至全款優(yōu)先，讓很多剛需購房者買不到房。

合肥市區(qū)一景。圖/圖蟲創(chuàng)意

在住建部主管的中國建設(shè)報官方微博下，合肥網(wǎng)友一窩蜂留言，希望住建部前往合肥督查，當(dāng)?shù)匾补芄軜鞘衼y象。

“把合肥還給剛需！”有的網(wǎng)友還打趣，怕買不到合肥的機(jī)票，就眾籌給住建部領(lǐng)導(dǎo)買機(jī)票，懇請他們來看看。

有人還編出一首打油詩：“四千月薪，五萬房價，六個口袋湊七十萬首付八成買不到房”。

4月16日，合肥發(fā)布的《關(guān)于新建商品住房公證搖號公開銷售有關(guān)事項的通知》，更是將搖號選房的“剛需”的認(rèn)定條件加入年齡限制，規(guī)定“登記購房人登記購房之日時年齡在35周歲以下”。

關(guān)于為什么把“剛需”年齡限制在35周歲以下，不論是業(yè)內(nèi)人士還是相關(guān)輿論，同樣充滿困惑。

另一方面，合肥地產(chǎn)市場供需失衡，導(dǎo)致近期房價持續(xù)上漲。

數(shù)據(jù)顯示，2020年合肥新建商品住宅銷售備案135305套，銷售備案面積1519.01萬平方米，同比增長31.3%；二手住宅成交83344套，成交面積783.31萬平方米，同比增長6.67%。

合肥全市商品住宅庫存去化周期持續(xù)下降。官方的數(shù)據(jù)顯示，截至去年年底，合肥商品住宅庫存去化周期為7.29個月。

上海易居研究院數(shù)據(jù)顯示，截至今年2月底，合肥的新建商品住宅去化周期僅有2.8個月，在全國100個熱點城市中，僅高于浙江湖州。

事實上，過去幾年合肥的土地供應(yīng)規(guī)模并不大，去年成交面積更是達(dá)到過去5年來的新低。在區(qū)域分布上，新增供應(yīng)主要集中在主城區(qū)以外的區(qū)域，而非核心區(qū)。比如，2020年濱湖區(qū)僅僅出讓了兩宗地塊，政務(wù)區(qū)則已“斷供”多年。這也使得作為教育高地的濱湖、政務(wù)兩區(qū)，目前的有效庫存還不到8000套，與龐大的市場需求相比，供應(yīng)量嚴(yán)重不足。

上海易居研究院智庫中心總監(jiān)嚴(yán)躍進(jìn)向中國新聞周刊表示，調(diào)控政策之下，合肥樓市有望在短期內(nèi)逐漸恢復(fù)理性。但從中長期來看，合肥仍需進(jìn)一步加大供應(yīng)，才能從根本上緩解供需壓力，從而平抑房價。

漲幅僅次于深圳

在中西部城市中，合肥2020年GDP剛過萬億，排在重慶、成都、武漢、長沙、鄭州之后，但是房價均價目前已經(jīng)到了“數(shù)一數(shù)二”的水平。

數(shù)據(jù)寶公布的《2020年316個城市房價排行榜》中，合肥二手房的單價與武漢不相上下，把成都、重慶、長沙、鄭州、西安等新一線城市甩到身后。

易居研究院2020年12月數(shù)據(jù)顯示，中西部地區(qū)中，合肥房價均價達(dá)20128元，超越了成都的18395元和武漢的19533元。

值得注意的是，與合肥房價不相上下的武漢和成都，多年來GDP一直處于全國前十。根據(jù)賽迪顧問城市經(jīng)濟(jì)研究中心2020年9月發(fā)布的《2020年中國城區(qū)高質(zhì)量發(fā)展白皮書》（不含直轄市），成都、武漢各有6個區(qū)入圍百強(qiáng)，僅次于廣州。

從國家統(tǒng)計局的數(shù)據(jù)來看，近5年，合肥二手房價格上漲66.5%，同期北京上漲52.2%、上海上漲46.9%、廣州55.8%。合肥上漲幅度，僅次于深圳的83.6%。

近些年，在國內(nèi)互聯(lián)網(wǎng)傳播中，合肥無疑頗具“網(wǎng)紅”氣質(zhì)。從知名VC投資人稱贊合肥為中國最佳“風(fēng)投”的城市開始，合肥近10年間的產(chǎn)業(yè)謀劃與布局，一直廣受贊譽(yù)。

從2007年合肥市政府拿出近1/3的財政收入，引進(jìn)當(dāng)時連年虧損的京東方，并形成年產(chǎn)值超1000億元的產(chǎn)業(yè)鏈開始，到2019年，在蔚來汽車最危險的時刻，合肥國資緊急注資“救援”，毫無疑問，在過去的十多年里，合肥市政府通過產(chǎn)業(yè)引進(jìn)和資本投入的方式，建構(gòu)了自己的高新制造產(chǎn)業(yè)集群。

京東方合肥生產(chǎn)基地。圖/圖蟲創(chuàng)意

今年，從19座已公布年度重點項目的萬億GDP城市清單看，合肥在項目數(shù)量上位居第一，這其中不乏G8.5液晶基板玻璃生產(chǎn)線、捷敏半導(dǎo)體IC電源管理器件生產(chǎn)線等高新產(chǎn)業(yè)。

產(chǎn)業(yè)發(fā)展成就有目共睹，但合肥遠(yuǎn)沒到可以“掉以輕心”的地步。有分析認(rèn)為，近幾年合肥大力扶植的高新產(chǎn)業(yè)，目前還處于創(chuàng)業(yè)階段，依然具有風(fēng)險。

從2010年到2020年，中國GDP十年增幅排名前十的主要城市中，合肥排名第二，GDP增幅達(dá)272%。

事實上，合肥GDP高速增長，城市擴(kuò)容功不可沒。2011年7月，巢湖市所轄的一區(qū)四縣分別劃歸合肥、蕪湖、馬鞍山三市管轄，擴(kuò)容后的合肥市面積從7085平方公里到11496平方公里。

合肥人均的收入增長也遠(yuǎn)低于房價漲幅。2020年，合肥城鎮(zhèn)、農(nóng)村居民人均可支配收入分別為48283元和24282元，同比增長6.3%和8.1%。

2020年，合肥人均可支配收入42492元。而因房價被住建部表揚(yáng)的省會城市的長沙，人均可支配收入達(dá)51477元。2020年因疫情影響，人均可支配收入大幅度下降的武漢，達(dá)到45230元，也高于合肥。

近年來，合肥多次提出融入“長三角”的戰(zhàn)略。但是值得注意的是，從區(qū)域分布來看，長三角高收入城市最多，人均可支配收入前十的城市中，包括了上海、蘇州、杭州、南京、寧波和無錫。

來自長三角的三個新一線城市——蘇州、杭州和南京，人均收入更是超過了6萬元大關(guān)，遠(yuǎn)超合肥。

有輿論指出，合肥從當(dāng)年全國最大的“縣城”發(fā)展到現(xiàn)在中國最?！帮L(fēng)投”之城，大好局面來之不易，不能放任房價的泡沫越吹越大，讓高房價吞噬了產(chǎn)業(yè)發(fā)展的紅利。

（原題：《要求剛需購房者需35歲以下，高房價會吞噬合肥的“風(fēng)投”紅利嗎？》）