弗吉尼亞州一家衰敗停業(yè)的購物中心。圖片來源：https://www.planetizen.com/news/2021/04/112814-can-mall-redevelopment-urbanize-suburbs

隨著1970和1980年代建造的傳統(tǒng)購物中心漸趨沒落，城市不得不著手處理衰敗的零售業(yè)所遺留的建筑和空間問題。

從零售向居住轉(zhuǎn)變

在弗吉尼亞州，多個(gè)城市領(lǐng)導(dǎo)人正在“為滿足城市生活之需，加快改造被遺忘的購物中心”，從而實(shí)現(xiàn)郊區(qū)城市化和貧民區(qū)振興。弗吉尼亞州Henrico縣諸多旗艦購物中心都面臨停業(yè)問題。

“我們啟動(dòng)了名為Henrico Rebuild的項(xiàng)目，鼓勵(lì)沿著重要交通廊道的發(fā)展，創(chuàng)造新的就業(yè)崗位，適應(yīng)嶄新的生活方式?！盝oe Emerson如是說，他是Henrico縣的規(guī)劃局長。“我們修訂了城市形態(tài)規(guī)范區(qū)劃（form-based code），增加靈活性，讓私營部門能夠進(jìn)入并重新開發(fā)這些室內(nèi)購物中心?！?/p>

對于老舊的Regency Square購物中心，該縣投資升級基礎(chǔ)設(shè)施和道路，鼓勵(lì)對現(xiàn)有商業(yè)空間的重新利用；在其中增加居住單位并修建嶄新的運(yùn)動(dòng)設(shè)施，以促進(jìn)發(fā)展。同時(shí)，采用多層室內(nèi)車庫取代地面停車場，不僅滿足本縣最低停車需求，還騰出更多空間用于建設(shè)。重建項(xiàng)目完工后，將新增1250套公寓，為本縣老化的存量住房注入新鮮血液。 

目前，這個(gè)項(xiàng)目正在進(jìn)行拆遷，不僅為“弗吉尼亞中心共有空間”（Virginia Center Commons）的重建做準(zhǔn)備，而且設(shè)想了外擴(kuò)的可能。

Emerson說，“人們?nèi)匀幌矏劢紖^(qū)生活方式，但也需要混合用途的社區(qū)。”

Strong Towns（這是一家精明增長倡議團(tuán)體）的高級編輯Daniel Herriges認(rèn)為，對于衰敗的購物中心來說，重建（Redevelopment）比翻新（retrofitting）更為明智。他說，“這些單一用途的建筑物在修建時(shí)并未設(shè)想要使用100年，因此許多老舊購物中心都沒有外窗，也存在結(jié)構(gòu)性問題。完全拆除比翻新要便宜得多?！?/p>

為公共交通而建

購物中心通常位于繁忙的通勤廊道中的重要位置，地方官員們希望把它們轉(zhuǎn)變?yōu)槎嗄Ｊ浇煌屑~的理想地點(diǎn)。鄰近城市和公共交通已日漸成為住區(qū)和商業(yè)設(shè)施新建的重要驅(qū)動(dòng)力。 

Emerson認(rèn)為，“我們有幸位于城市邊緣，就業(yè)者希望鄰近工作地點(diǎn)居住，能騎自行車甚至步行出行。目前對軌道交通及其擴(kuò)展愈發(fā)關(guān)注，意味著在這一交通廊道中將出現(xiàn)大量增長。我們的開發(fā)將更加節(jié)點(diǎn)化（nodal），從而適合于所有人的需求?！?nbsp;

在里士滿南部的Chesterfield縣，良好的公共交通和零售空間振興的聯(lián)系更為復(fù)雜。盡管本縣官員有意把大里士滿公交公司（Greater Richmond Transit Company）的巴士線路擴(kuò)展到多個(gè)郊區(qū)購物中心，甚至有意保持公交巴士永久免費(fèi)，但這些承諾并不能讓衰落的購物中心煥發(fā)活力。 

“Chesterfield縣有61個(gè)建成時(shí)間超過25年的購物中心，”Dan Cohen說，他是該縣的社區(qū)改善主管?！耙?guī)劃師很容易做出底商上居住的混合用途規(guī)劃，但新都市主義模式的轉(zhuǎn)變卻并不那么容易實(shí)現(xiàn)，因?yàn)榻ㄖw量不夠大，或物業(yè)持有人是大公司，沒有動(dòng)力去做這些事情，或者所處位置不佳，讓轉(zhuǎn)變毫無市場?！?nbsp;

Cohen認(rèn)為，應(yīng)當(dāng)根據(jù)周邊居民的需求，量身定制重建。

“很多購物中心可轉(zhuǎn)變?yōu)樯鐓^(qū)購物中心、拉丁美食廣場或類似功能。這樣的轉(zhuǎn)變都是個(gè)性化的，基于對本地情況的充分了解?！?/p>

為增加經(jīng)濟(jì)適用房而建

Fairfax是弗吉尼亞州人口最多的縣。該縣一個(gè)購物中心的沒落，為經(jīng)濟(jì)適用房擴(kuò)建創(chuàng)造了機(jī)會。Fair Oaks購物中心將開展混合用途重建，成為一個(gè)嶄新的公共交通樞紐，還計(jì)劃在I-66公路之上修建人行天橋，這甚至讓該縣的官員重新審視一英里外的政務(wù)中心的價(jià)值——那里有數(shù)千個(gè)地面停車位。

Fair Oaks購物中心重建方案效果圖。圖片來源：https://www.virginiamercury.com/2021/03/29/can-virginias-suburban-counties-retrofit-a-city-feel/

慮及經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)的目標(biāo)，土地如此有限，在哪里找到空間修建經(jīng)適房呢？何不優(yōu)先考慮政府擁有的未使用和未充分利用的地塊，挖掘開發(fā)經(jīng)濟(jì)適用房的潛力。于是，在距此不遠(yuǎn)處，落成了一個(gè)包含270套經(jīng)濟(jì)適用房公寓的綜合體，作為該縣首個(gè)把政府持有土地轉(zhuǎn)變?yōu)榻?jīng)濟(jì)適用房的項(xiàng)目。 

就郊區(qū)購物中心振興而言，無論是修建經(jīng)濟(jì)適用房，還是混合用途開發(fā)，甚至作為電子商務(wù)時(shí)代的庫房或?qū)W校使用，衰敗空置的購物中心，都為嶄新功能的引入提供了空間和可能。

集資購買購物中心的洛杉磯居民

在加州的洛杉磯，一個(gè)購物中心的停業(yè)出售，引發(fā)了更廣泛的行動(dòng)和更深層次的思考。

洛杉磯市停業(yè)待售的Crenshaw Plaza購物中心。圖片來源：https://nextcity.org/daily/entry/la-mall-purchase-would-be-biggest-victory-yet-community-driven-development

洛杉磯Baldwin Hills-Crenshaw Plaza購物中心占地41英畝（約250畝），曾是當(dāng)?shù)刈畲蟮纳虡I(yè)地產(chǎn)。2020年該中心宣告停業(yè)待售，其標(biāo)價(jià)達(dá)到上億美元，一群本地居民決定買下它。如果競購成功，他們想引入更多本地商業(yè)，以合作社形式為佳，同時(shí)增加混合收入住房，建一個(gè)錄音室，并營建嶄新的綠色空間。

他們成立了一個(gè)非營利機(jī)構(gòu)參與競購，成功擊敗了兩家外來投資商，今年3月底的一次新聞發(fā)布會上，他們宣稱已募集到2800萬美元作為首付款。但據(jù)說物業(yè)經(jīng)紀(jì)人已經(jīng)不再對他們做出回應(yīng)，而是接受了另一個(gè)較低出價(jià)。

一位土生土長的本地居民表示，他們想要得到自己的40英畝土地，并不是白要，而是集資購買。“投機(jī)者們手伸得太長，想買走我們社區(qū)中的一切，但這次我們要制止他們。我們是黑皮膚，但我們的錢可不黑?！?/p>

有關(guān)投資者對社區(qū)的影響已討論多時(shí)，但洛杉磯的這個(gè)案例值得關(guān)注，從沒有過如此多的當(dāng)?shù)厣鐓^(qū)居民參與其中。如何讓社區(qū)獲得空間的自主權(quán)？如何讓社區(qū)空間不再用于牟利，而是服務(wù)于社區(qū)福祉？這值得深思。