原創(chuàng) 遠(yuǎn)奇編譯 加美財(cái)經(jīng)

據(jù)《商業(yè)內(nèi)幕》報(bào)道，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass日前提交了招股書準(zhǔn)備上市，估值可能超過(guò)100億美元。但分析師認(rèn)為，它宣稱運(yùn)用的“科技”手段在行業(yè)中并不少見，這不過(guò)是一家普通的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司。作者：Daniel Geiger ，編譯：遠(yuǎn)奇

Photo by Tierra Mallorca on Unsplash

住宅類房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司Compass遵循了在創(chuàng)業(yè)界中老掉牙的成功套路。

它籌集了數(shù)億美元資金，其中包括來(lái)自軟銀（Softbank）等主要風(fēng)投機(jī)構(gòu)的資金。它發(fā)展迅速，并大肆宣揚(yáng)其技術(shù)平臺(tái)已經(jīng)顛覆了傳統(tǒng)古板的房屋銷售經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

與之前所有其他尋求高調(diào)IPO（首次公開募股）的年輕公司一樣，它也沒(méi)有賺到一美元的利潤(rùn)。

在備受期待的公開募股即將開始之際，Compass公司將作為一塊試金石，測(cè)試IPO泡沫市場(chǎng)的界限，以及投資者是否愿意繼續(xù)對(duì)那些標(biāo)榜自己為科技公司的企業(yè)提供高額溢價(jià)。

分析師擔(dān)心，Compass的財(cái)務(wù)表現(xiàn)會(huì)讓人將其與另一家由軟銀資助的公司W(wǎng)eWork進(jìn)行比較。WeWork在2019年的IPO未能順利進(jìn)行。兩家公司都標(biāo)榜自己擁有獨(dú)特的技術(shù)工具、一流的運(yùn)營(yíng)，并且具備能獲得利潤(rùn)豐厚的輔助業(yè)務(wù)，這些業(yè)務(wù)將快速增長(zhǎng)。不過(guò)，盡管兩家公司的收入都有所增加，但它們?nèi)匀活B固地處于虧損狀態(tài)。（最近幾個(gè)月，WeWork提出將再次嘗試上市。）

在幾輪私募融資中，Compass的估值升至約65億美元。該公司雄心勃勃，希望通過(guò)IPO使公司的身價(jià)大大超過(guò)這個(gè)數(shù)字，其價(jià)值將遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)一些分析師認(rèn)為與之最接近的傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)。

戴維森公司研究住宅銷售行業(yè)上市公司的高級(jí)研究分析師湯姆·懷特說(shuō)：“也許他們確實(shí)有真正的技術(shù)，但Compass的技術(shù)更多的是屬于現(xiàn)有傳統(tǒng)經(jīng)紀(jì)公司的特質(zhì)和屬性，而不是一個(gè)革命性的新平臺(tái)。如果我們討論經(jīng)紀(jì)行業(yè)的未來(lái)，其他公司擁有的新元素可能比Compass目前擁有的還要多?！?/p>

Compass公司拒絕就本文置評(píng)。

盡管虧損巨大，但依然野心勃勃

2012年，由前高盛高管羅伯特·里夫金和科技企業(yè)家奧里·阿龍創(chuàng)立的Urban Compass公司，在競(jìng)爭(zhēng)異常激烈的住宅房地產(chǎn)銷售業(yè)務(wù)上迅速崛起。

在周一提交給美國(guó)證券交易委員會(huì)的招股書中，Compass表示，從2016年到2020年，其收入從1.87億增加到37億美元，增長(zhǎng)了20倍，文件中還計(jì)算出其市場(chǎng)份額在2018年和2020年間增長(zhǎng)了四倍，達(dá)到美國(guó)房屋銷售總額的4%。它擁有約1.9萬(wàn)名經(jīng)紀(jì)人，遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)了競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手Corcoran、Douglas Elliman和Sotheby’s等幾十年來(lái)主宰著主要城市住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)的老品牌。

Compass尚未披露IPO將尋求多大的估值，但大多數(shù)觀察人士認(rèn)為，這將是一個(gè)令人瞠目結(jié)舌的數(shù)字，會(huì)很接近穩(wěn)健型高科技公司的目標(biāo)，比如以300多億美元上市的Zillow這種不僅僅只是傳統(tǒng)地使用科技來(lái)促進(jìn)業(yè)務(wù)的經(jīng)紀(jì)公司。

Compass官方網(wǎng)站

房地產(chǎn)科技初創(chuàng)公司的投資者、競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手經(jīng)紀(jì)平臺(tái)Side的董事會(huì)成員克萊利亞·皮特斯說(shuō)：“當(dāng)然，以 65億美元的價(jià)格IPO將視為一種失敗，他們至少需要100億美元，這個(gè)數(shù)字雖然不錯(cuò)，但還不夠好?！?/p>

有消息稱，Compass公司將尋求高達(dá)200億美元的估值，盡管這一數(shù)字無(wú)法立即得到證實(shí)。

即便是100億美元的市值，也比Realogy等作為競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的經(jīng)紀(jì)公司高出很多。Realogy擁有Corcoran和Sotheby's等品牌，Sotheby's的收入幾乎是Compass的兩倍，市值約為17億美元。

投資者尤其關(guān)注的是，Compass的經(jīng)營(yíng)支出增加的速度似乎與收入增加的速度一樣快。Compass公司提供數(shù)據(jù)顯示，2020年虧損2.702億美元，2019年虧損3.88億美元，自2012年成立以來(lái)共虧損約11億美元。該公司開辟了一條不確定的盈利道路。

S-1文件中寫道：“我們預(yù)計(jì)，在可預(yù)見的未來(lái)，隨著我們繼續(xù)投資于業(yè)務(wù)擴(kuò)張、研發(fā)以及營(yíng)銷活動(dòng)，經(jīng)營(yíng)虧損和負(fù)現(xiàn)金流將繼續(xù)存在?！?/p>

文件還表示，公司正在創(chuàng)造規(guī)模經(jīng)濟(jì)并控制成本，理由是“與2018年相比，2019年的銷售和營(yíng)銷費(fèi)用占總收入的比例有所下降?！?/p>

房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人拿走了其八成收入

然而，該公司最大的一筆支出似乎無(wú)法避免：支付給經(jīng)紀(jì)人的巨額傭金，在2020年總計(jì)超過(guò)30億美元。

具有諷刺意味的是，觀察人士認(rèn)為該公司引發(fā)了一場(chǎng)爭(zhēng)奪頂級(jí)經(jīng)紀(jì)人才的競(jìng)購(gòu)戰(zhàn)，這可能更抬高了該公司不得不支付的高額傭金。為了吸引其他大公司的經(jīng)紀(jì)人，Compass給予了更豐厚的分成，允許經(jīng)紀(jì)人保留更大份額的傭金，同時(shí)為公司帶來(lái)潛在收益。

投行“Keefe， Bruyette & Woods”分析師湯米·格里菲斯說(shuō)：“2016年，Compass將78%的收入用于支付傭金，到2020年，傭金所占的比重更大，達(dá)到了81%。”

Photo by Maurice Williams on Unsplash

分析師湯米補(bǔ)充說(shuō)，對(duì)于Compass和其他經(jīng)紀(jì)公司來(lái)說(shuō)，在不失去高收入的金牌經(jīng)紀(jì)人進(jìn)而減少收入的前提下，卻要收回那些利潤(rùn)豐厚的分成委實(shí)艱難。

與此同時(shí)，全美近1000億美元的傭金一直在萎縮，因?yàn)榻?jīng)紀(jì)平臺(tái)Redfin等已經(jīng)開始收取更低的費(fèi)率，給競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手造成了競(jìng)爭(zhēng)壓力，迫使他們削減自己的費(fèi)用。

高級(jí)研究分析師懷特說(shuō)：“五到七年前，賣房者支付的平均傭金約為6%。如今，它接近5%?！?/p>

Compass一直在吹噓自己的技術(shù)，但它的同行也有類似的工具

Compass表示，其技術(shù)可以讓經(jīng)紀(jì)人變得更高效，一些潛在投資者可能會(huì)認(rèn)為這是一種增加收入、開始實(shí)現(xiàn)盈利的途徑。該公司在S-1報(bào)告中說(shuō)，其經(jīng)紀(jì)人與公司合作的第二年與第一年相比，第二年完成的交易數(shù)量增加了19%，房屋銷售速度也提高了21%。

然而，Compass在S-1中對(duì)其平臺(tái)如何超越競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的描述卻很模糊。

該公司表示，它開發(fā)了由人工智能驅(qū)動(dòng)的客戶關(guān)系管理軟件，可以為經(jīng)紀(jì)人生成生意線索，并在潛在的賣家和買家進(jìn)入市場(chǎng)之前鎖定他們。Compass還在文件中表示，該公司開發(fā)了一種市場(chǎng)比較分析工具，可以更好地確定房產(chǎn)的最佳定價(jià)，并加快交易。該公司補(bǔ)充說(shuō)，它的平臺(tái)簡(jiǎn)化了經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)和單調(diào)乏味的工作，簡(jiǎn)化了諸如創(chuàng)建“數(shù)字廣告、視頻、展示清單、電子郵件通訊、平面廣告和標(biāo)牌”等任務(wù)。

該公司的許多同行聲稱他們有類似的系統(tǒng)和工具。

拓寬收入來(lái)源，但這些可能還不夠

為了拓寬收入來(lái)源，Compass透露，預(yù)計(jì)將從其經(jīng)手的房地產(chǎn)交易相關(guān)的輔助業(yè)務(wù)中獲得多達(dá)數(shù)百億美元的收入，如銷售產(chǎn)權(quán)保險(xiǎn)，安排抵押貸款融資，幫助賣家和買家支付房屋裝修，從而提升房產(chǎn)價(jià)值。例如，去年，Compass以未披露的價(jià)格收購(gòu)了產(chǎn)權(quán)和托管公司Modus。

與住宅經(jīng)紀(jì)業(yè)務(wù)一樣，這些領(lǐng)域也充斥著競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手，連Compass內(nèi)部的經(jīng)紀(jì)人都表示，他們?cè)趯で箢愃频亩嘣?/p>

投行分析師湯米·格里菲斯說(shuō)：“他們不是唯一做這些事情的人，競(jìng)爭(zhēng)非常激烈。”

Compass在文件中承認(rèn)，到目前為止，它為發(fā)展這些業(yè)務(wù)線所做的努力對(duì)其利潤(rùn)來(lái)說(shuō)“并不重要”。

該文件稱：“盡管在2020年，這些服務(wù)帶來(lái)的收入并不明顯，但我們預(yù)計(jì)，隨著我們擴(kuò)大現(xiàn)有服務(wù)，并在我們的平臺(tái)上增加新的相關(guān)服務(wù)，這些服務(wù)帶來(lái)的收入將隨著時(shí)間的推移而增長(zhǎng)。”

SPACs泡沫可能正在平息

近幾個(gè)月來(lái)，IPO市場(chǎng)的火爆足以讓所有尋求在公開市場(chǎng)獲得高估值的公司產(chǎn)生樂(lè)觀情緒。例如，短期租賃網(wǎng)站Airbnb、云數(shù)據(jù)公司Snowflake和送餐服務(wù)Doordash不僅進(jìn)行了轟動(dòng)一時(shí)的IPO，而且隨后的交易使它們的價(jià)值進(jìn)一步飆升。

專家表示，有跡象表明，這種泡沫可能正在消退。

研究和跟蹤公開證券的佛羅里達(dá)大學(xué)金融學(xué)教授杰伊·里特指出，通過(guò)特殊目的收購(gòu)公司（SPACs）上市的股票已經(jīng)開始降溫。里特計(jì)算出的189只在1月和2月上市的SPAC股票，在第一天的交易中平均上漲了6%。他說(shuō)，在本月開始交易的15家SPAC中，升值幅度已大幅降至0.6%。

他還指出，最近的IPO公司，比如奧斯卡健康（Oscar Health），在交易后還出現(xiàn)了下跌。

里特說(shuō)：“市場(chǎng)對(duì)快速增長(zhǎng)的科技公司一直非常熱情。但估值越高，該公司在增長(zhǎng)和最終盈利方面需要做的就越多。奧斯卡的健康狀況曾被大肆吹捧，但如今卻每況愈下。”

里特補(bǔ)充道：“這表明投資者的高漲情緒到頭了。”

原標(biāo)題：《“科技”公司估值百億欲上市，分析師打臉：不過(guò)是普通房地產(chǎn)中介》

閱讀原文