2020年，中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)在經(jīng)歷新冠疫情后依然創(chuàng)出全年銷售面積和銷售金額兩項(xiàng)新高。

那么，在堅(jiān)持“房住不炒”以及金融審慎的“三條紅線”原則全面落實(shí)背景下，今年樓市走向又是如何？

澎湃新聞獨(dú)家約訪多位中國(guó)領(lǐng)軍級(jí)別的房企高管，試圖從他們眼中尋求中國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)的發(fā)展之道。

2020年是不平凡的一年，在疫情影響下，樓市經(jīng)歷了從“停滯”到“逐步回暖”的過(guò)程，在市場(chǎng)中扮演中間人角色的中介企業(yè)也在市場(chǎng)變化中尋求自身發(fā)展。進(jìn)入2021年，市場(chǎng)又將如何變化，從中介行業(yè)大佬口中或許可以一窺真貌。

57歲的黎明楷加入傳統(tǒng)老牌房產(chǎn)中介公司中原地產(chǎn)已有32個(gè)年頭，一路從投資及項(xiàng)目部員工晉升為中原地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地主席。在從業(yè)的30年間，黎明楷無(wú)疑是中原發(fā)展的見(jiàn)證者及市場(chǎng)沉浮的親歷者。

近日，中原地產(chǎn)中國(guó)內(nèi)地主席黎明楷在接受澎湃新聞（m.xinlihui.cn）記者專訪時(shí)指出，過(guò)去幾年，國(guó)家在讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)健康發(fā)展方面做得相當(dāng)不錯(cuò)，現(xiàn)在的調(diào)控也是過(guò)去一些政策的延續(xù)，堵住以往一些政策存在的漏洞。

黎明楷認(rèn)為，未來(lái)“因城施策”的大方向不會(huì)改變，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱的地方，政策肯定會(huì)越來(lái)越緊，但對(duì)于一些市場(chǎng)不太好的城市，也不用擔(dān)心會(huì)有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會(huì)適度的放寬調(diào)控。

“從市場(chǎng)本身來(lái)講，2021年差也不會(huì)很差，因?yàn)閲?guó)家的政策主要以‘穩(wěn)’字為主，整體市場(chǎng)來(lái)講，都是相對(duì)會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)。”黎明楷說(shuō)道。

市場(chǎng)的變化以及行業(yè)的競(jìng)爭(zhēng)也讓發(fā)展逾40年的中原受到了業(yè)績(jī)下滑的沖擊，昔日“行業(yè)老大”的位置已經(jīng)丟失。

對(duì)此，黎明楷坦言，中原一直在做轉(zhuǎn)變，轉(zhuǎn)變以往一些傳統(tǒng)的做法。“以前我們傳統(tǒng)做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨(dú)斗，依賴于他本身的一個(gè)業(yè)務(wù)能力。而現(xiàn)在我們更多的是去講團(tuán)隊(duì)之間的配合，以及公司的資源如何打通。我們的轉(zhuǎn)型應(yīng)該是自身內(nèi)部環(huán)境的更新，往平臺(tái)化的經(jīng)營(yíng)方式去推進(jìn)?！?/p>

黎明楷表示，中原在經(jīng)過(guò)了一系列內(nèi)部改革后，經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)恢復(fù)到健康發(fā)展，所以今年中原的門店量會(huì)有所增加。

對(duì)于2021年看好的區(qū)域，黎明楷給出的答案是北上廣深。他認(rèn)為，北上廣深的增長(zhǎng)量會(huì)比其他城市快一點(diǎn)，因?yàn)楫吘惯@幾個(gè)城市本身對(duì)于人才的吸引力就會(huì)相對(duì)高一些。

以下為澎湃新聞?dòng)浾邔?duì)黎明楷的專訪實(shí)錄：

澎湃新聞：如何看待2020年下半年以來(lái)各地出臺(tái)的樓市調(diào)控收緊政策？

黎明楷：過(guò)去幾年，國(guó)家在讓房?jī)r(jià)保持平穩(wěn)健康發(fā)展方面做得相當(dāng)不錯(cuò)，現(xiàn)在的調(diào)控也是過(guò)去一些政策上的延續(xù)。其實(shí)現(xiàn)在調(diào)控的大方向是，中央定一些宏觀層面的大政策，各地方發(fā)布因地制宜、因城施策的調(diào)控措施。我們看到2020年國(guó)家大政策主要集中在宏觀方面，包括對(duì)開(kāi)發(fā)商“三道紅線”的監(jiān)管要求，還有金融方面銀行對(duì)于房地產(chǎn)貸款方面的一些限制政策。

從地方來(lái)講，因?yàn)槊總€(gè)城市的情況不同，所以都是交給地方來(lái)做。下半年以來(lái)我們看到不少地方發(fā)布樓市收緊政策，無(wú)非是因?yàn)檫@些地方的房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱，房?jī)r(jià)也升得有點(diǎn)急、有點(diǎn)多。同時(shí)，我覺(jué)得這些政策出臺(tái)，也有一部分原因是現(xiàn)在需要一些新的政策來(lái)彌補(bǔ)之前政策帶來(lái)的后遺癥。

一方面，很多城市之前都出臺(tái)了人才引入的政策，因?yàn)槎荚跔?zhēng)奪人才。爭(zhēng)奪人才就會(huì)有許多人才流入進(jìn)來(lái)，同時(shí)肯定會(huì)帶來(lái)新的住房需求。需求增加就會(huì)讓房?jī)r(jià)有上漲的壓力。所以地方政府也要去引導(dǎo)，怎么能滿足這些新引入的人才正常的居住需求，同時(shí)又能把投機(jī)性的需求排除在外，能夠控制住房?jī)r(jià)，其實(shí)現(xiàn)在很多政策是要思考這些問(wèn)題。

另一方面，以往在穩(wěn)控房?jī)r(jià)方面，對(duì)于新房方面的力度是比較大的，因?yàn)楸容^簡(jiǎn)單，主要就是通過(guò)限價(jià)，但是新房限價(jià)又造成一個(gè)新的矛盾出現(xiàn)，就是我們說(shuō)的房?jī)r(jià)倒掛，新房比二手房便宜，這就導(dǎo)致了一些投資性購(gòu)房者的出現(xiàn)，因?yàn)閺耐顿Y的角度來(lái)講，買到一個(gè)新房我肯定就賺了，比二手房還便宜，所以投資需求會(huì)流入新房市場(chǎng)，這也是地方需要出一些新政策去堵這方面的漏洞。

澎湃新聞：對(duì)2021年樓市趨勢(shì)有何看法？

黎明楷：未來(lái)“因城施策”這個(gè)大方向應(yīng)該還是一樣，對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)比較熱的地方，政策肯定會(huì)越來(lái)越緊，但對(duì)于一些市場(chǎng)不太好的城市，也不用擔(dān)心會(huì)有以往的那種“一刀切”而造成的誤傷，這些地方也可能會(huì)適度地放寬調(diào)控。那這方面我看未來(lái)很長(zhǎng)一段時(shí)間，大概都會(huì)以這種調(diào)控模式來(lái)做。從市場(chǎng)本身來(lái)講，2021年差也不會(huì)很差，因?yàn)閲?guó)家的政策主要以“穩(wěn)”字為主，整體市場(chǎng)來(lái)講，都是相對(duì)會(huì)平穩(wěn)一點(diǎn)。

澎湃新聞：2020年疫情期間，公司采取了哪些應(yīng)對(duì)措施？

黎明楷：我們的復(fù)工應(yīng)該是比一些行家都要快，雖然在復(fù)工那一段時(shí)間可能真沒(méi)什么生意可以做，但可以通過(guò)復(fù)工，讓大家先做好一些事先的準(zhǔn)備工作，等疫情緩和下來(lái)，我們就可以快人一步去搶先做生意。

另外我看到一些同事的應(yīng)對(duì)也蠻好，他們會(huì)鼓勵(lì)員工去做一些新嘗試，做網(wǎng)上也好，做很多直播。某種程度上來(lái)講，大家可能覺(jué)得直播忙了半天，也沒(méi)太大效果，沒(méi)有帶來(lái)很多生意。但我覺(jué)得通過(guò)那一段時(shí)間讓員工多做嘗試，也會(huì)看到有一些員工，確實(shí)憑他們的創(chuàng)意做出一些很不錯(cuò)的東西出來(lái)。

另外一方面，我們也把員工的斗志、求生的欲望能鼓動(dòng)出來(lái)，在市場(chǎng)恢復(fù)后，我們跑的比一些行家快。

澎湃新聞：面對(duì)風(fēng)云突變的市場(chǎng)格局，各家企業(yè)都在謀求企業(yè)轉(zhuǎn)型，中原地產(chǎn)如何看待轉(zhuǎn)型？

黎明楷：按我們所身處的這個(gè)行業(yè)——中介代理行業(yè)，從這個(gè)層面上來(lái)講，中原一直沒(méi)想過(guò)要做怎么樣的轉(zhuǎn)型。因?yàn)橥ǔ＾D(zhuǎn)型都會(huì)覺(jué)得這個(gè)行業(yè)自身的需求量發(fā)生變化，需求量沒(méi)有以前多了；或者是需求量支持不了企業(yè)的增長(zhǎng)，才要謀求轉(zhuǎn)型。

但從我們目前這個(gè)行業(yè)來(lái)看，應(yīng)該是一個(gè)還在持續(xù)增長(zhǎng)當(dāng)中的一個(gè)行業(yè)，新房未來(lái)會(huì)略微少一點(diǎn)，但存量房的交易還是繼續(xù)在擴(kuò)大的。所以從這個(gè)層面來(lái)說(shuō)，我們也沒(méi)必要去轉(zhuǎn)型做另一個(gè)行業(yè)。相反，我們更多的是去想，如何去聚焦我們本身的這個(gè)行業(yè)，如何在我們本身的這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，做得更好。

澎湃新聞：中原如何應(yīng)對(duì)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，未來(lái)有想要涉足的新業(yè)務(wù)嗎？

黎明楷：在這個(gè)行業(yè)當(dāng)中，我們?nèi)绾蚊鎸?duì)競(jìng)爭(zhēng)、面對(duì)需求的變化，我們是不是需要去轉(zhuǎn)變一些傳統(tǒng)的做法了，這個(gè)方面中原一直在做轉(zhuǎn)變。 例如，以前我們傳統(tǒng)做法，都是更多依賴前線一線人員的單打獨(dú)斗，依賴于他本身的一個(gè)業(yè)務(wù)能力。而現(xiàn)在我們更多的是去講究團(tuán)隊(duì)之間的配合，以及公司的資源如何打通。所以中原接下來(lái)做的，也可以說(shuō)比較符合現(xiàn)在市場(chǎng)上流行做法，就是往平臺(tái)方面做改革。

因此對(duì)中原來(lái)說(shuō)，我們的轉(zhuǎn)型應(yīng)該是自身內(nèi)部環(huán)境的更新，是往平臺(tái)化的經(jīng)營(yíng)方式去推進(jìn)。我們會(huì)先打造我們自己內(nèi)部的一個(gè)小平臺(tái)，然后也會(huì)做一些延伸。目前，我們和外面的中介有兩大塊業(yè)務(wù)合作：一塊是我們跟房多多的合作，就是原萃；中原自己在做的，叫房友圈。另外，我們也會(huì)跟一些中小中介的行家打交道，有一些業(yè)務(wù)上的合作。所以，未來(lái)也不排除中原從目前自身的小平臺(tái)，逐漸往這些方向去做轉(zhuǎn)型的可能。

另外，除了我們自身的代理業(yè)務(wù)，我們還有一些相關(guān)聯(lián)的業(yè)務(wù)。比如說(shuō)，我們一直在做的物管業(yè)務(wù)，其實(shí)我們做了很多年了，現(xiàn)在又是一個(gè)比較火熱、市場(chǎng)上關(guān)注度比較高的行業(yè)，所以在這方面也會(huì)繼續(xù)逐步發(fā)展。

在金融方面，我們也有一些探索，當(dāng)然我們的金融跟其他的泛金融不同，我們主要是聚焦在我們的房地產(chǎn)交易流程當(dāng)中，我們的客戶所需要的各種金融服務(wù)，在這方面會(huì)有一個(gè)延伸。

澎湃新聞：2021年，公司線下門店布局（中國(guó)大陸）是否會(huì)有所新增，最看好的區(qū)域或城市有哪些，原因是什么？

黎明楷：中原的開(kāi)店形式，其實(shí)跟競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手有非常大的不同，我們并沒(méi)有一個(gè)整體的總規(guī)劃，不會(huì)去計(jì)劃哪里店開(kāi)多一點(diǎn)哪里開(kāi)少一點(diǎn)。我們開(kāi)店基本上就是按照市場(chǎng)情況和規(guī)律，“自然生長(zhǎng)”。哪個(gè)片區(qū)做的好，那就開(kāi)的快一點(diǎn)，哪個(gè)做的不好的，別說(shuō)開(kāi)店了，還有可能要收縮。

所以從過(guò)去兩年來(lái)看，我們中原在內(nèi)地的門店，其實(shí)是減少的。那門店減少，其實(shí)是反映了我們中原在過(guò)去有一段時(shí)間，做得不算好。面對(duì)競(jìng)爭(zhēng)對(duì)手的沖擊，我們反應(yīng)還是有點(diǎn)慢。但是在去年，中原在經(jīng)過(guò)了一系列內(nèi)部改革后，我們的經(jīng)營(yíng)狀況已經(jīng)恢復(fù)了健康發(fā)展，所以今年，我是期待我們的門店量會(huì)有所增加的。

當(dāng)然今年預(yù)計(jì)的增長(zhǎng)量，可能會(huì)比之前自然的增長(zhǎng)量多一點(diǎn)，因?yàn)槲覀冾A(yù)計(jì)在今年下半年會(huì)有一些新的合伙人制度的計(jì)劃，我也期待這個(gè)計(jì)劃出來(lái)以后，會(huì)吸納不少行業(yè)內(nèi)的從業(yè)人員加入，就會(huì)讓門店的增長(zhǎng)速度比正?？煲稽c(diǎn)。但無(wú)論怎么快，我們都不會(huì)是那種大量收購(gòu)門店而造成的增長(zhǎng)速度，不會(huì)是那些呈幾何形的翻翻、翻一倍、翻兩倍，這種可能性很小，中原只是會(huì)說(shuō)開(kāi)門店會(huì)比以往多一點(diǎn)而已。

當(dāng)然，開(kāi)門店多少，除了受到我們自身做得好不好的制約以外，其實(shí)我還面臨一個(gè)市場(chǎng)上的制約，就是現(xiàn)在招聘或者培養(yǎng)一個(gè)新的經(jīng)紀(jì)人比以前困難。因?yàn)槲覀冞@個(gè)行業(yè)本身對(duì)于一些年輕人的吸引力，跟其他行業(yè)相比難度更大，會(huì)比較辛苦。所以我們現(xiàn)在面臨最大的一個(gè)增長(zhǎng)的問(wèn)題是，有些時(shí)候我們也有一些區(qū)域做得蠻不錯(cuò)的，門店店鋪是容易找，但沒(méi)有合適的人員，或者人員不夠開(kāi)店，這個(gè)開(kāi)店也是沒(méi)用的。

所以在我看來(lái)，關(guān)于我們新開(kāi)門店主要是兩個(gè)制約，一個(gè)是關(guān)于自身的經(jīng)營(yíng)健康狀況，這個(gè)是已經(jīng)改善了，另一個(gè)就是招聘和培養(yǎng)人才方面，可能會(huì)帶來(lái)一些制約和局限。

2021年看好的區(qū)域還是北上廣深，北上廣深的增長(zhǎng)量會(huì)比其他城市快一點(diǎn)的，因?yàn)楫吘贡鄙蠌V深這些城市本身對(duì)于人才的吸引力就會(huì)相對(duì)高一些，所以從招聘來(lái)講，主要是我們?cè)黾右恍┵Y源和力度，在招人方面可以有些收獲，人員能力增加了，那開(kāi)店的速度就可以快一點(diǎn)。其他有一些城市，本身人才流入也有困難，增長(zhǎng)量就會(huì)相對(duì)慢一點(diǎn)。